解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望

类别:行业 机构:仲量联行有限公司 研究员:夏春毅/曾丽/孙哲 日期:2020-09-18

未来三年,深圳甲级办公楼市场的新增供应保持高位,市场整体仍将处于供过于求的状态,但鉴于需求的稳步回升,全市空置率水平预计保持基本平稳。深圳在2020-2022年间将迎来450多万平方米的甲级办公楼供应,其中半数以上来自新兴商务区。

    短期内深圳甲级办公楼租金仍将处于下降通道,但之后预计将止跌反弹。鉴于短期内需求尚在复苏之中,且全市整体空置率继续居高不下,空置压力较大的业主预计将继续下调租金以加速去化,但随着需求继续复苏且低租金吸引更多的扩张、升级与搬迁,部分片区的空置压力在2021年末之前将有所缓解,比如未来新增供应相对较少的福田CBD。相应地,这些片区的租金跌幅也将收窄甚至租金止跌。在中长期,我们预计全市租金将再度上升,前期相对快速止跌的片区预计将引领全市租金的上涨。

    新兴商务区的办公楼需求将保持强劲,来自新兴商务区的净吸纳量占比也将越来越可观,其在深圳办公楼市场的重要性也不断提升。如上文所述,深圳办公楼市场两大主导行业的特征将支撑新兴商务区的需求不断增长。预计在2020-2022年间,新兴商务区的甲级办公楼存量将从全市的20%上升至25%,而同期,净吸纳量占比则将从40%上升至接近50%。我们估计这些新兴商务区将加速发展,并有望在2025-2030年间趋于成熟,届时,他们的需求将进一步增长,对全市需求的贡献率将继续提升,而来自这些新兴商务区的新增供应预计在2030年前基本面市,供需关系将更趋平衡,租金水平也将迎来较快增长。