房地产行业点评报告:基本面温和向好 销售、投资、资金端持续靓眼

类别:行业 机构:开源证券股份有限公司 研究员:齐东 日期:2020-09-18

  单月销售额增速创2017 年7 月新高,需求景气度持续回升国家统计局发布2020 年8 月商品房投资和销售数据,2020 年8 月,商品房销售面积单月同比增长13.7%(7 月9.5%);累计增速-3.3%,降幅较前值收窄2.5 个百分点,自2 月以来持续好转;8 月,商品房销售额单月同比增长27.1%,单月增速创2017 年7 月以来新高;累计增速+1.6%,年内增速转负为正。量价齐升推动行业销售持续靓眼。从区域看,各区域销售回暖趋势一致,东部、中部、西部、东北区域单月住宅销售面积增速分别为22%、9%、7%、12%,较前值均有明显回升。我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,目前行业温和向好,对基本面形成支撑。维持行业看好评级,我们认为四季度地产将取得超额收益。

      开竣工单月增速收敛,竣工短期波动不改全年向好走势2020 年8 月,房屋新开工面积单月同比增长2.4%,较前值下降8.9 个百分点;累计增速-3.6%,较前值提升0.9 个百分点;需求端景气度回升推动房企新开工意愿仍然维持可观水平,叠加融资新政影响,我们对开工维持“短多长空”判断。

      8 月,房屋竣工面积同比减少9.8%,较前值提升4.2 个百分点;累计增速-10.8%,较前值提升0.1 个百分点。高竣工是前两年高开工的必然推演,维持全年高竣工判断,且待四季度数据验证。

      施工持续回升,土地市场热度高位,地产投资增速靓眼2020 年8 月,房地产开发投资额同比增长11.8%,较前值继续提升0.1 个百分点;累计增速4.6%,较前值提升1.2 个百分点;投资增速靓眼受益于:(1)施工端增速高位维稳,8 月施工面积单月增速13.2%,较前值下降3.4 个百分点;累计增速3.3%,呈现持续向上态势;(2)土地投资仍是地产投资复苏的主要支撑力,但边际效应有所减弱,8 月购置土地面积、土地成交价款累计增速分别为-2.4%、11.2%,较前值分别下降1.3 个百分点、1.0 个百分点。

      回款可观,房企到位资金表现靓眼

      2020 年8 月,房地产开发企业到位资金同比增长18.3%,较前值提升1.8 个百分点;累计增速+3.0%,较前值提升2.1 个百分点。分结构看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款当月增速分别为-3.0%、5.5%、36.6%、22.5%,除国内贷款外,其他渠道到位资金均保持正增长,其中定金及预收款、个人按揭贷款数据最为靓眼,房企在销售景气度上行阶段更依赖自身销售回款。

      风险提示:行业销售波动;货币政策大幅收紧。