房地产行业周报:1-8月统计局数据点评:商品房单月销售增速创三年新高 土地购置下滑或因融资端监管预期

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2020-09-18

  事件:统计局发布2020 年1-8 月全国房地产开发投资和销售情况:

      1-8 月份,全国房地产开发投资88454 亿元,同比增长4.6%;商品房销售面积98486 万平方米,同比-3.3%,降幅比1 至7 月份收窄2.5PCT;商品房销售额96943 亿元,同比+1.6%,为年内首次回正。

      点评:

      商品房单月销售增速创三年新高,东西部区域销售修复良好。1-8 月全国商品房销售面积同比-3.3%,降幅持续收窄;全国商品房销售额同比+1.6%,年内首次回正。尽管7 月多城出台楼市抑制政策,但经济复苏承压下房地产作为压舱石其韧性较强;考虑到传统旺季“金九银十”期间房企将集中推盘追赶业绩,预计三季度商品房销售面积跌幅将持续收窄,或迎来转正。8 月单月商品房销售面积及金额同比分别为+13.7%和27.1%,创三年新高,增幅分别走宽4.2PCT 和8.5PCT。分区域来看,东部地区增速仍领跑,继上月其累计销售面积同比回正后,1-8 月东部累计销售面积同比增速达6.6%。此外,8 月西部地区累计销售面积同比回正。

      一线城市新房、二手房价增速微扩。8 月一线城市新房住宅价格环比+0.6%,增速+0.1PCT,其中北京+0.6%、上海+0.6%,广州+0.9%、深圳+0.5%,深圳涨幅最低;二手住宅价格环比+1%,增速+0.3PCT,其中北京+0.7%、上海+0.8%、广州1.7%、深圳+1.1%,其中仅深圳增速微幅回落。

      住宅投资拉动房地产开发投资稳中有升。1-8 月,全国房地产开发投资同比+4.6%,增速有所放缓,较7 月增速收窄0.3PCT,其中住宅投资额65454 亿元,同比+5.3%,增幅拉大1.2PCT,带动房产开发投资稳中有升。8 月单月房地产开发投资额同比+11.8%,较上月微增0.1PCT。1-8 月房地产新开工面积同比-3.6%,降幅收窄0.9PCT,持续向好;8 月单月新开工同比+2.4%,增速同比-8.9PCT。

      土地购置下滑或因融资端监管预期。1-8 月,房企土地购置面积同比-2.4%,降幅走宽1.4PCT;8 月单月土地购置面积同比-7.6%,较7月跌幅扩大5.8PCT。我们认为于820 房企“三道红线”负债管理政策下,房企土地投资更趋理性,叠加7 月以来大部分城市推地节奏放缓,一定程度上带来土地购置规模持续回落。从土地成交价格来看,1-8 月土地成交价款同比+11.2%,较前值下滑1PCT;单月同比+8.0%,较前值回落28.8PCT,政策指导下土地市场热度下降。具体来看, 8 月一线/ 二线/ 三四线成交土地溢价率分别为14.1%/13.8%/19.1%,同比分别-2.2PCT/+1.1PCT/+1.1PCT,除一线城市因北京、广州、深圳出让土地溢价率较低导致整体溢价率下降外,二线/三四线城市热度上升,个别地块溢价率过百。

      竣工修复放缓,8 月同比降幅回落。1-8 月,竣工面积同比-10.8%,降幅收窄0.1PCT;8 月单月同比-9.8%,较7 月单月同比降幅回落4.2PCT。竣工修复放缓。在疫情影响淡化、营收结转压力下,房企加速赶工有利于竣工修复。

      金融层面流动性维持宽松,优质房企将持续收益。1-8 月,房地产开发企业到位资金同比+3.0%,增长扩大2.2PCT。其中,国内贷款同比+4%;利用外资同比+24.5%;自筹资金同比+3.6%;定金及预收款同比+1.2%;个人按揭贷款同比+8.6%。整体来看,房企资金来源相对充裕,在销售快速恢复,融资政策微缩的环境下,定金预收款和个人按揭贷款增长迅速,国内银行贷款增长乏力。我们认为具备融资优势及稳定回款的房企将持续收益。

      投资建议:于疫情影响逐渐淡化下,房地产市场持续回暖,8 月单月商品房销售增速创三年新高。政策层面来看,政府坚持“房住不炒”

      主基调,不将房地产作为短期刺激经济的手段,近期热点城市调控政策及房企融资端规管预警接踵而来。我们认为当前房地产投资、销售增速一定程度放缓,但长期来看房地产市场将保持总体稳定,稳健发展,而优质房企将长期受益。1)整体来看,1-8 月全国商品房累计销售额首回正,单月商品房销售增速创三年新高;区域来看,东部地区增速仍领跑,此外8 月西部地区累计销售面积同比回正。

      2)一线城市新房、二手房价增速微扩。8 月一线城市新房住宅价格深圳涨幅最低、二手住宅价格仅深圳增速微幅回落。3)住宅投资拉动下房地产开发投资稳中有升。4)土地购置下滑或因融资端监管预期。于820 房企“三道红线”负债管理政策下,房企土地投资更趋理性,叠加7 月以来大部分城市推地节奏放缓,一定程度上带来土地购置规模持续回落。

      疫情短期对房地产行业冲击较大,中长期将加速行业洗牌,优质公司优势在逆境中得到凸显,我们持续推荐行业首选配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),以及稳财务健、有序拓展的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】,同时推荐大湾区旧改资源充沛标的:

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      风险提示:新冠疫情扩散超预期,行业销售波动;政策调控超预期;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。