8月地产观察:解除风险折价

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/单戈/白淑媛 日期:2020-09-15

  本报告导读:

      8 月销售再创新高,土地市场则经历二季度的大幅复苏后高位企稳,预计在经历修复后进入平稳略回落市场,在销售持续较好下加快去杠杆。

      摘要:

      8月地产总量数据继续向好,仅新开工面积数据略有回落,但仍然远超销售面积,供给带动需求走强仍然存在。1)单月投资增速为11.8%,较上月提升0.1pct,继续保持较快增长,但新开工面积和拿地增速略有回落,上半年楼市的动力主要来自于需求释放,而预计金九银十开始,将伴随供给带动成交放量,考虑到库存累积和前端动能有所减弱,预计去化率会有一定程度的下行,进而影响成交继续新高的动能;2)销售金额同比增速达到27%,为近3 年以来的单月最大同比增幅,考虑到土地市场向好对楼市有直接的推动作用,3 季度略有降温、但依然维持高位的土地市场,将使得目前的楼市也略有降温,从去化率来看,预计有一定程度上的下降,汇总放大的供给和略有下滑的去化率来看,成交预计依然正增长,但增速将回落;3)TOP50 房企单月增速的26%,整体看中小型房企增速略快于行业、行业略快于龙头,由于我们定义2020 年会是局部新周期年份,该局面预计仍将持续。

      监管红线会加速楼市和土地在总量数据上的分化,房企去金融化和转向无息杠杆会使得市场维持楼市强、土地弱的格局,土地带动楼市的关系暂时背离。地王对楼市的拉动作用是立竿见影的,Q2 地价的大幅上行,叠加信贷政策和人才政策,带来需求急速恢复,整体体现为土地市场带动楼市急速复苏。进入到3 季度,土地市场略有降温,成交和溢价率维持高位,但考虑到8 月出台的监管红线政策,预计将导致土地市场有一定程度回落,且持续时间较长。由于房企将会更加依赖无息杠杆,同时银行也能更多的释放贷款,并带动施工环节的继续走强,稳定地产投资增速处于高位,因此楼市整体表现将依然较好。

      我们维持全年倒V 格局,此前预计7 月或8 月为全年单月销售增速高点,目前基本兑现,但市场的矛盾将从销售转移至供给端的去杠杆进程,考虑到当前政策并没有压制需求,预计去杠杆速度会快于市场预期,一旦压力解除,板块将迎来一次大幅度反弹。市场从一季度的悲观逐步转向当前的乐观,但板块表现并没有跟随基本面的恢复而好转,主要制约因素在于杠杆率较高给予的风险折价,以目前政策态度来看,压缩供给、刺激需求的态度依然存在,且预计将长期存在,因此风险折价部分将得到改变,板块将迎来一次大幅度反弹。我们推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国,受益旭辉控股集团、中骏集团控股等,物业公司受益招商积余、新大正,推荐中海物业、宝龙商业。

      风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。