中资地产债市8月回顾：境内地产融资收紧、境外估值持续下行

核心观点

    资金面略放松，利率在相对高位，风险资产剧烈波动。8 月，较前两月，央行在资金端有所放松，DR007 高位震荡，资金利差区间波动。进入9 月，资金风格转向，美股暴跌，波动率指数上升。

    克而瑞中国地产债券领先指数近期稳健上行。截至2020 年8 月31 日，克而瑞中国地产债券领先指数升至122.0，较1 个月前上升1.29%，近期持续上升。

    8 月基础利率上行，信用利差和期限利差持续下行。（1）8 月末国开债短期和长期到期收益率继续上行，1Y、5Y 和10Y 国开债到期收益率分别较7 月末分别上行16.0BP、16.6BP 和10.6BP 至2.8326%、3.4568%和3.5835%。（2）8 月国开债期限利差震荡下行。10 年期国开债到期收益率与1 年国开债到期收益率利差较7 月末回落5.4BP 至75.1BP。（3）8 月地产债信用利差波动减小。AA级地产债与AAA 级地产债信用利差较7 月末下行13.5BP，达150.7BP。

    中资房企人民币债净融资额为负，高票息融资多。（1）Wind 口径8 月中资房企人民币净融资额-32.5 亿。（2）8 月，中资房企美元债发行金额58.1 亿美元，同比274.7%，环比-26.1%。人民币债发行金额1198.7 亿人民币，同比29.0%、环比28.8%。（3）8 月中资房企人民币债票息多在3%-4%，美元债票息多在4%-5%、6%-7%。（4）8 月中资房企发行人民币和美元永续债各38 亿人民币和3亿美元。（5）新发人民币债主体AA+级以上占比85.7%。（6）前8 月，发债集中度提升，房企人民币加权票息下降明显。（7）8 月中资房企非供应链ABS 及ABN 发行46.8 亿。（8）9 月中资房企总偿还额为946.8 亿人民币，后续偿债高峰在明年3、4 月。（9）8 月彭博口径，中资房企美元债净融资159.1 亿人民币，人民币债净融资额107.7 亿人民币。

    8 月人民币债交易金额1177.5 亿人民币，八成美元债估值下行。（1）8 月中资房企人民币债现券交易金额1177.5 亿人民币，环比下降3.5%。（2）8 月77.8%的中资房企美元债估值下行。

    8 月境内外泰禾违约，富力地产境外评级调整。（1）申万房地产行业违约率0.9%。

    （2）8 月，17 泰禾MTN001、18 泰禾02 提前到期未兑付，17 泰禾01 未按时兑付本息，规模共计65 亿元；境外，泰禾集团3 只个券违约，总计11.55 亿美元。（3）境内，福晟、亿达和天房信托被调低评级；境外，富力被调低评级。

    风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险