金科股份(000656):销售总量增长结构改善 物业已提交上市申请

类别:公司 机构:东兴证券股份有限公司 研究员:林瑾璐/曹钧鹏/陈刚 日期:2020-09-07

2020 年8 月28 日公司公布2020 年半年报,公司上半年实现营业收入303.1亿元,同比增长16%;实现归母净利润36.2 亿,同比增长40%。我们对公司上半年经营和业绩点评如下:

    业绩高增符合预期,盈利能力改善。公司上半年毛利率26.0%,较2019 年中期和2019 年底分别下滑4.4pct 和2.9pct。但公司归母净利润率同比提升2pct 达到11.9%,我们认为主因以下几点:1)公司控费能力提高,期间费用率下降2.2pct;2)获得5.84 亿投资净收益(去年同期为-1.78 亿),全部为对合联营企业的投资收益;3)综合税率下降1pct;4)结算权益比提升3pct至84.9%。截止2020 年中期,公司已售未结资源对2019 年营收覆盖率达206%,全年营收稳健增长确定性较强。

    销售高增长并且结构改善,华东区域占比提升。2020 年上半年,公司全力抢抓市场机会,实现疫情后销售突破:销售面积860 万平方米,同比增长2.5%;销售均价10093 元/平方米,首次突破万元。销售金额达到868 亿元,同比增长6.6%。销售均价提升主因销售结构改善,华东区域占比达到43%,余下的重庆、西南(不含重庆)、华中、华南分别为19%、12%、10%、8%。

    拿地保持积极,土储充沛。公司近年来拿地始终较为积极,2020 年上半年拿地力度达到159.3%,公司坚持严格拿地标准,积极补充土储。上半年新增土储中,二三线城市计容建面占比超85%。报告期末,公司总可售面积达7400万平方米,约为2019 年全年销售面积的3.9 倍,全年2200 亿元销售目标有望实现。前8 个月公司累计销售金额1218 亿元,同比增长19.8%。

    物业业务赴港上市,多元化布局再上台阶。今年6 月底金科旗下公司金科智慧服务已向联交所递交IPO 申请。作为多元化战略的重要一翼,金科服务2019 年末合同面积超2.5 亿平方米,实际在管面积达1.2 亿平方米,连续5年蝉联物管企业TOP10。此次赴港上市将成为“四位一体”协同发展战略的关键一环,助力公司战略转型,且有助于公司增厚净资产降低杠杆。

    净负债率较年底小幅提升,全年杠杆有望改善。2020 年上半年,公司净负债率为128.2%(永续债记为负债),较2019 年底提升4.6pct;剔除预收账款后的资产负债率为74.1%,较同期减少0.7pct。报告期末,公司货币资金对短期有息负债的覆盖率达101.2%。我们预计伴随业绩结转,公司净负债率有望下降。

    公司盈利预测及投资评级:我们认为伴随公司股权结构更趋稳定、加强华东区域布局和提升周转速度,公司正走在正确的发展通道上。看好年底公司杠杆微降,业绩和销售稳健增长。我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为57.8 亿元、65.7 亿元、68.0 亿元,对应EPS 分别为1.1、1.2 和1.3 元。当前股价对应2020-2022 年PE 值分别为9.2、8.1 和7.8 倍。给予“强烈推荐”评级。

    风险提示:公司结转不及预期,销售目标完成不及预期。