华夏幸福(600340)：产城业务持续发力 积极扩储解决痛点

2020 中报显示公司营收373.7 亿（-3.5%），归母净利60.6 亿（-28.5%），扣非后归母净利59.3 亿（-29.8%），净利润率17.5%（-4.6pct），归母净利润率16.2%（-5.7pct）。

    事件评论

    疫情拖累地产交付结算，产城业务持续发力。疫情拖累地产项目交付结算，上半年公司开发业务结算面积171.9 万平（-19.0%），结算均价0.93 万/平（-13.9%），开发营收同降30.2%，毛利率同降1.1pct 至34.7%。产城业务发力，园区结算收入同增45.7%（其中产业服务收入+11.2%），最终公司营收微降3.5%。高毛利率的产服业务营收占比提升对毛利率形成一定支撑，但由于毛利率较低的其他产城业务营收占比大幅提升，公司综合毛利率同降3.5pct 至47.0%；叠加财务费用占比与少数股东损益占比提升，公司归母净利降幅大于营收降幅。截至年中公司预收账款1255.5 亿，覆盖开发业务年化结算收入的2.1 倍，且疫情消退后下半年公司有望追回部分竣工结算；产城业务有望继续发力，公司全年业绩仍有保障。

    销售回落明显，拿地表现积极。受之前年份拿地节奏影响，本年度公司推盘供货略有不足，且疫情也对销售形成冲击，上半年公司住宅销售金额、销售面积、销售均价分别同比变动-59.1%、-60.9%、+4.6%。截至年中公司可售面积126.3 万平，短期略显不足，或对全年销售形成一定压制。为解决推盘量不足的问题，公司2019年起拿地转积极，且2020 上半年延续积极态势。上半年公司拿地价款、拿地面积、拿地均价分别同比变动+96.5%、+91.7%、+2.5%，拿地面积/销售面积为218.9%（+174.2pct），静态地售比56.4%（-1.1pct），年中公司未开发土储1273.9 万平。

    环京外贡献提升，新业务持续推进，融资能力仍有保障。上半年环京外营收贡献占比达62.4%（+23.9pct），产服收入中环京外占比77.5%（+3.6pct）；环京外销售额占比65.0%（+6.8%），公司异地复制成效凸显。新业务持续推进，上半年公司新获取4 个商办综合体项目，中标1 个项目代建服务，锁定1 个城市更新项目的前期服务商，覆盖了南京、武汉、广州、哈尔滨等重点城市。公司紧抓回款，表内回款率较上年末提升11.1pct 至72.5%；负债稍有上行，年中有息负债2036 亿（较上年末+13.6%），净负债率193.1%（较上年末+8.2%），融资成本较上年末微增0.1pct 至7.96%；但考量平安进入带来的信用背书，公司融资能力仍有保障。

    投资建议：产城业务持续发力，积极扩储解决痛点。异地复制卓有成效，产城业务持续发力；积极拿地解决痛点，新业务稳步推进。预计2020-2022 年归母净利为162/186/216 亿元，对应PE 为4.0X/3.5X/3.0X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1. 可售资源相对不足；

    2. 长期潜力的兑现时点有不确定性。