华夏幸福(600340)2020年中报点评：异地复制持续推进 产业新城业务表现亮眼

核心观点

    业绩同比下滑，产业新城业务表现亮眼。公司2020 年上半年实现营业收入373.7 亿元，同比下降3.5%，实现归母净利润60.6 亿元，同比下降28.5%，主要由于受疫情影响，环北京区域房地产项目交付结算滞后，房地产业务收入同比下降30.2%。但产业新城业务收入198.4 亿元，相较去年同期增长45.7%。利润率方面，上半年毛利率为46.9%，较2019 年提升3.2 个百分点；归母净利率为16.2%，较2019 年提升2.3 个百分点。

    销售有所下滑，投资强度提升。公司2020 年上半年总销售额415.6 亿元，同比下降35.6%，其中房地产销售金额195.7 亿元，同比下降59.1%；产业园区结算收入额202.3 亿元，同比增长39.8%。2020 年上半年公司新增土储408.4 万平方米，同比增长3.3%，土地投资金额241.5 亿元，投资强度123%。截至报告期末，公司总土储1273.9 万平方米。

    净负债率上升，短债覆盖比率有所下降。2020 年上半年公司净负债率191.9%，较2019 年底提升9.1%。公司短债覆盖比率也下降至0.5。公司2020 年上半年回款有所改善，回款率较去年同比提升近11 个百分点，我们预计随着下半年结算节奏的恢复，负债率有望逐步下降。

    产业新城异地复制持续推进，单家签约额保持增长。2020 年上半年公司投资运营的园区新增176 家入园企业，新增签约投资额624.6 亿元，面临疫情的不确定性，签约投资额同比下降40.6%，但单家新签约投资额仍取得10.7%的增长。上半年环京区域内新增31 家企业入园，环京区域外新增145家，“异地复制”战略成果显著，其中，长三角地区产业集群初具规模。

    财务预测与投资建议

    维持买入评级，调整目标价至23.20 元（原目标价30.70 元）。根据中报数据，同时考虑股本数变动的影响，我们调整公司2020-2022 年EPS 的预测至4.64/5.51/6.51 元。可比公司2020 年估值为5X，对应目标价23.20 元。

    风险提示

    京津冀地区调控政策超预期。框架合作协议或合作备忘录落地不及预期。

    园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。