金融街(000402)：疫情下竣工结转承压 多措并举销售基本稳定

　　核心观点

    　　疫情下竣工结转承压，营收业绩均短暂下滑。公司2020 年上半年实现营业收入58.4 亿元，同比下降38.4%，归母净利润2.5 亿元，同比下降76.1%。

    　　疫情影响下公司收入和业绩均大幅下滑，房产开发同比下降41.73%，主因开发销售和竣工结算不及预期；物业租赁收入同比下降2.8%，写字楼业务稳定，酒店和减免租金影响较大；物业经营同比下降65.0%，主因资管项目客流量和销售额明显下滑。利润率方面，上半年毛利润42.5%，较2019 年上升2.3 个百分点，归母净利率4.3%，较2019 年下降8.8 个百分点，主因疫情期间销售费用、财务费用较2019 年分别增加1.2、6.0 个百分点。上半年少数股东损益占比上升至35.2%。

    　　销售多措并举保持稳定，拿地趋向谨慎。上半年公司实现销售金额157.0 亿元，同比下降12.0%。其中住宅销售额148.6 亿元，销售面积57.5 万平方米，商务销售额8.4 亿元，销售面积3.9 万平方米。疫情冲击后公司加速项目进度、线上销售发力，二季度实现销售额131.9 亿元。土地投资方面，上半年公司新增佛山、遵化2 个项目，权益拿地金额16.2 亿元，投资强度10.3%。公司受疫情冲击较大采取稳健投资策略，地价上涨背景下重视以合理成本获取地块。

    　　负债率略有上升，短债覆盖比率下降。公司2020 年上半年资产负债率76.8%，较2019 年上升0.9 个百分点，净资产负债率202.3%，较2019 年上升13.4 个百分点。公司净资产负债率上升主因在手现金减少和短期借款增加，发行超短融满足经营融资需要。截止至2020 年6 月，公司在手现金107.66 亿元，短债覆盖比率0.5，短期偿债压力上升。

    　　财务预测与投资建议

    　　维持增持评级，维持目标价9.10 元。我们维持公司2020~2022 年的EPS的预测为1.30/1.44/1.60 元。可比公司2020 年PE 估值为7X，我们维持公司2020 年7X 的PE，对应目标价9.10 元。

    　　风险提示

    　　销售大幅低于预期。经营项目租金收入增长不及预期。利率上升超预期。