金融街(000402):地产及资管收入下滑 全年盈利有望同比持平

类别:公司 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇/王璞 日期:2020-08-30

  1H20 业绩符合我们预期

      金融街公布1H20 业绩:营业收入同比下降38%至59 亿元,归母净利润同比下降76%至2.5 亿元,与业绩预告一致,符合预期。

      地产开发和资产管理收入下滑,毛利率下降,税费率上升。期内公司地产开发结算收入同比下降42%至48 亿元(疫情影响工程进度及客户购买意愿)。资产管理业务收入同比下降18%至11 亿元,其中公司对中小微企业客户减免租金近5000 万元致物业租赁收入同比下降2%,酒店入住率和景区客流量大幅下滑致物业经营收入同比下降65%。上半年税后毛利率较去年同期下降5.2 个百分点至31.3%,四项费用率上升4.2 个百分点至18.8%,所得税率增至41%(1H19 为29%),共同导致归母净利润同比跌八成。

      净负债率维持平稳,融资渠道畅通。公司期末净负债率202%,与一季度末持平。现金回款同比下降42%致在手现金较年初收缩,现金短贷比降至55%。公司二季度经营性现金净流入30 亿元,较一季度(流出46 亿元)有所改善。年初至8 月底公司通过超短融、公司债、ABS 等方式融资203 亿元,我们预计公司全年净负债率将维持平稳,债务展期将带动现金短贷比改善。

      发展趋势

      全年盈利料同比基本走平。当前公司工程进度已恢复,我们预计下半年竣工提速将带动地产结算收入增速提升,物业租赁和物业经营收入亦有望较上半年边际回升,全年收入有望录得5%左右的同比增长;同时考虑到公司存量投资性房地产公允价值变动有望增厚收益,全年盈利有望同比走平。

      开工推盘提速料带动全年销售增长,拿地端料保持谨慎。公司上半年新开工面积同比增长157%至234 万平;合同销售额同比下降12%至157 亿元(二季度同比增长25%),其中住宅销售同比增长3%,商业销售同比下降75%。我们预计公司下半年开工及推盘将继续提速,带动住宅销售增长(商业销售增速可能仍承压),全年销售额有望同比增长5%~10%,对应金额335~350 亿元。年初至今公司新增遵化和佛山两项目,对应权益地价和面积分别为16 亿元和27 万平,同比下降72%和52%。我们认为公司当前储备货值较充裕(未结面积1723 万平),为保证现金流安全性公司下半年拿地端仍将保持谨慎,拿地强度将较2019 年(65%)下降。

      盈利预测与估值

      维持公司盈利预测不变。公司当前股价交易于5.9/5.4 倍2020/2021年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价7.70 元,目标价对应6.5/5.0倍2020/2021 年目标市盈率和11%的上行空间。

      风险

      新冠疫情影响范围和幅度超预期;租金收入增速不及预期;主要布局城市调控政策超预期转紧。