金科股份(000656):业绩高增、销售动力十足 物业上市稳步推进

类别:公司 机构:华安证券股份有限公司 研究员:邹坤/王洪岩 日期:2020-08-29

事件

    公司发布2020 年半年度报告:上半年,实现营业收入303.06 亿元,同比增长16%;实现归母净利润36.15 亿元,同比增长40%;每股收益0.68 元,同比增长42%。

    业绩高增,成长提速持续兑现

    公司归母净利润增速高于营收的原因在于:(1)报告期内,合作开发的项目陆续进入结转期,投资收益达5.8 亿元,同比增长428%。(2)投资性房地产公允价值增加2.0 亿元。(3)公司费用管控能力提升,报告期内销售管理费用率(销售金额口径)降至2.4%,较去年同期下降0.5个百分点;财务费率为1.03%,较去年同期下降7BP。报告期内,公司毛利率25.95%,较上年同期下降4.4 个百分点;实现净利率14.05%,较上年同期提升1.9 个百分点。上半年毛利率下行主要源于,2017 年高地价项目陆续进入结转阶段。短期内公司的毛利率水平或仍有收缩,但2018、2019 地价售价比有所下行,公司2019 年新增土储平均楼面价约2672 元/平方米,仅占当期销售均价的27%,未来毛利率修复可期。

    销售逆势增长,贡献分布更趋均衡

    报告期内,公司实现销售金额868 亿元,同比增长6.6%;销售面积860万平米,同比增长2.5%,位列克而瑞销售排行榜(全口径金额)第16位。随着疫情影响逐渐淡化,公司销售持续修复。分季度来看,2020Q2单季销售金额同比达17%(2020Q1 同比为-12%)。从区域分布来看,报告期内,公司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到 43%、19%、12%、10%、8%,全国化布局初见成效。预计全年可推货值3600 亿元,下半年去化率有望继续修复,完成全年销售目标(2200 亿元,同比增长18%)。

    拿地积极、土储充裕,多元融资并举、杠杆可控报告期内,公司拿地积极,土地购置金额546 亿元,同比增长29%;拿地面积1370 万方,同比下降10%;拿地金额占销售金额的63%,同比提升11 个百分点;平均楼面均价3985 元/平米,占当期销售均价的39%。

    公司资源在布局层面向核心城市倾斜,新增土地储备按计容建筑面积计算二三线(含新一线)城市占比超85%,按土地购置金额计算占比超90%。截至2020 年上半年,公司总可售面积超7400 万平米,其中,重庆占比降至25%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%、4%,可售资源全国化布局更趋均衡。

    上半年公司抓住市场融资窗口期,发行:(1)公司债40 亿元(其中:a.19 亿元,3 年期,利率6.0%;b.4 亿元,5 年期,利率6.3%;c.12.5 亿元,4 年期,利率5.0%;d.4.5 亿元,5 年期,利率5.6%)。(2)2020 年1 月发行超短期融资券8 亿元,融资成本5.30%;(3)2020 年4 月完成购房尾款资产证券化(ABS)发行,发行规模10.6 亿元(附息部分10 亿元,发行利率5.86%;到期一次还本付息0.6 亿元)。报告期末,公司有息负债规模约1106 亿元,较去年末增长12%。上半年,公司实现销售回款846亿元,回款率达97%。货币资金余额约368 亿元,同比增长超19%,货币资金覆盖短债1.0 倍。2020 中期末,净负债率125%,较去年末增加4.4pct。

    “四位一体”协同发展,物业板块分拆上市稳步推进公司在夯实主业的同时,业务布局多维延伸。金科服务:截至2019 年末,物业板块合同建筑面积约2.49 亿平方米,在管面积约1.21 亿平方米,集团输送与外部拓展并行,规模稳步提升。若物业板块成功上市,有望增厚集团整体市值,带动估值修复。金科产业:围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向,构建产业综合运营服务体系,推动区域产业结构升级。金科新能源:截至2019 年末,景峡、烟墩风电场全部实现并网发电,总装机容量达到40 万千瓦,两个风电场全年上网电量共计103,076 万千瓦时。

    投资建议

    公司2018 年销售金额突破千亿关口,2019 年以1860 亿元延续逆势高增。

    2016 年拿地态度转向积极后,土储规模稳步提升,跨区域布局持续推进。

    公司陆续实施“股权激励+跟投机制+员工持股”的综合激励机制,调动员工积极性,增强企业凝聚力、向心力,不断为公司精进赋能。通过强化销售回款及拓宽融资渠道优化负债结构实现杠杆可控,有望由融资催化规模提升向内源支撑持续发展转变。慷慨分红、高股息率或成企业价值投资另一亮点。物业板块上市稳步推进,释放独立经营能力的同时,有望增厚集团整体市值带动估值修复。我们预计公司2020-2022 年EPS 分别为1.32、1.62、1.96 元/股,相对当前股价PE 为7.9、6.4、5.3 倍,维持“增持”评级。

    风险提示

    销量不及预期,行业调控政策趋严,资金面超预期收紧等 。