展望2020下半年物管公司上市之路:子弹充足 群雄逐鹿

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:王祎馨/李蒙/徐婵娟 日期:2020-08-28

  投资要点

    预计2020 全年新上市15 家物管公司,IPO 融资总额300 亿元,为2019年2.9 倍。其中年初至今已上市6 家,分别是兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务和正荣服务,合计融资净额43.9 亿元。已递表预计于年底前上市的有9 家,分别是第一服务、卓越商企、荣万家、佳源服务、合景悠活、世茂服务、金科智慧服务、星盛商业和融创服务。9 家融资总额约250 亿元。全年15 家公司融资金额合计约300 亿元,是2019年的2.9 倍。物管公司上市热潮不减反映了两个趋势:1)物管公司短期扩张规模诉求强烈,有融资需求;2)疫情考验下的二级市场物业板块表现优异,物业公司价值再次被市场肯定,物管公司融资渠道愈加通畅。

    物业股认购火爆,发行估值介于历年区间内,但上市后股价表现有所分化。

      2020 年上市的6 家公司IPO超额认购中位值144 倍。2016~19 年物业股IPO发行价对应当年PE 中位值介于15.7x~20.1x,2020 年6 家公司估值也在此区间。但上市至今股价表现不一,其中4 家上涨(弘阳服务、建业新生活、金融街物业、正荣服务),平均涨幅51.2%,2 家下跌(烨星集团、兴业物联),平均跌幅15.6%。我们认为管理规模和未来业绩增长预期是影响物管公司股价表现的关键因素。

    非住宅物管公司数量增多,增值服务受重视。6 家公司中有2 家以非住宅物管为主,丰富了物管板块中商业物管公司的数量。从新上市物管公司的收入构成来看,增值服务颇受重视,2019 增值服务收入占比均值36.0%,高于已上市物管公司的平均值34.7%。

    明星项目颇受关注。已递表的物管公司中,金科智慧服务、融创服务和世茂服务颇受市场关注。金科智慧服务或是2020 年上市物管企业中管理面积最大的一家,融创服务或是融资金额最多,世茂服务引进了红杉中国、腾讯作为战略投资人。

    物业板块还将壮大,与地产存量时代共成长。展望2021 年,我们预计还将有更多的物管公司上市,诸如恒大金碧物业、华润物业、朗诗物业和新力物业等等。

    已递表暂未上市的9 家公司简介见本报告第三章节。

      风险提示: 地产公司竣工不及预期;并购竞争激烈程度超过预期;国际局势动荡,增加资本市场的不确定性