金科股份(000656):上半年盈利超预期 土储质量持续改善

类别:公司 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:王璞/张宇 日期:2020-08-28

  2020 年上半年业绩超出预期

      金科股份公布1H20 业绩:营业收入同比增长16%至303 亿元,归母净利润同比增长40%至36 亿元,超出我们的预期7%(主要因公司合联营项目结算进度超出预期)。

      竣工结转稳增,合作项目结算带动盈利超预期增长。公司上半年竣工面积同比增长72%至730 万平,带动房地产结算收入同比增长13%至282亿元,结算毛利率较去年同期下降3.6ppt 至26.2%。合作项目结算增长带动投资收益增至5.8 亿元(去年同期-1.8 亿元),投资性房地产确认公允价值收益2.0 亿元,带动盈利增四成。

      净负债率边际下降,发债成本持续降低。公司期末净负债率较一季度末下降8ppt 至128%,与年初基本持平;现金回款率提升至97%(2019 年87%)。公司上半年信用债平均发行成本5.60%(2019 年6.99%),近期发行两笔4 年期中期票据融资20 亿元,票面利率为5.58%和5.45%(对比去年发行两笔2 年期中期票据利率分别6.58%和7%),融资成本持续下行。

      发展趋势

      销售量价齐增,全年销售额料增近两成。公司上半年签约金额同比增长7%至868 亿元,签约面积同比增长3%至860 万平,销售均价突破万元至10093 元/平,同比增长4%。我们预计公司下半年推货将提速,全年在3600亿元可售货值的支撑下,有望实现销售额2200 亿元,对应同比增速18%。

      拿地提速,能级提升,全国布局更趋均衡。公司上半年拿地金额同比增长29%至546 亿元,对应拿地强度63%(2019 年48%),权益比例66%(2019年63%),总土储较年初扩张10%至7400 万平。平均楼面价同比增长44%至3985 元/平,主要因公司拿地能级提升,新增土储中强二三线城市占比81%(2019 年42%;金额口径,下同),长三角区域占比30%(2019 年18%),成渝地区占比降至18%(2019 年29%)。我们预计公司将继续于二线和强三线城市积极拓储,提升土储充裕度和质量。

      今明两年盈利增长确定性强,毛利率料维持平稳。公司期末预收房款较年初增长22%至1388 亿元,为2020e 地产结算收入的1.7 倍。我们预计公司全年竣工面积有望超1500 万平(同比增长24%),带动今明两年结算收入同比增近三成。我们测算公司未结项目税前毛利率约28%,未来结算利润率将维持平稳;今明两年盈利维持25%左右增速。

      盈利预测与估值

      维持盈利预测不变。公司当前股价交易于7.8/6.3 倍2020/2021 年市盈率,维持跑赢行业评级,上调目标价13%至13.27 元(主要因全年盈利增长确定性提升),对应10.0/8.1 倍2020/2021 年目标市盈率,较当前股价有27%的上行空间。

      风险

      融资环境超预期恶化;主要布局城市调控政策超预期收紧。