招商积余(001914)：物管业务加速拓展 非住宅物业市场领先地位凸显

　　1．事件

    　　公司发布2020 年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入38.68亿元，同比增加49.88%；公司实现归属上市公司股东的净利润1.79 亿元，同比增加110.66%，扣非后归属上市公司股东的净利润为1.69 亿元，同比增长114.61%；公司基本每股收益为0.17 元，同比增加32.47%。

    　　2．我们的分析与判断

    　　（一）重组助力业绩增长，疫情对公司影响逐渐消退

    　　报告期内，公司实现营业收入38.68 亿元，同比增加49.88%；实现归母净利润1.79 亿元，同比增加110.66%。公司业绩的增长主要系将招商物业纳入公司并表范围和物管业务的稳定增长，将招商物业纳入2019H1 的基数后，可比口径下营业收入同比减少7.78%，归母净利润同比增加8.6%。公司2020Q1 的归母净利润为0.59 亿元，2020Q2 的归母净利润为1.2 亿元，二季度公司业绩翻倍，显示出疫情对公司业绩的影响已逐渐消退。

    　　（二）物管拓展稳步挺进，非住宅物业市场领先地位凸显

    　　报告期内，公司物业管理业务实现营业收入35.87 亿元，占营收的92.75%，较上年同期增长71.57%，主要系招商物业并表、公司在管物管项目收入增加以及本年度新拓展物业管理项目增加。其中，基础物管实现营业收入29.40 亿元，同比增加51.89%，专业化服务实现营业收入6.47亿元，同比增加317.47%。公司物业管理业务在管项目1315 个，管理面积约1.72 亿平方米，分别较年初增加117 个、0.19 亿平方米。报告期内新签年度合同额（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）11.27 亿元，其中非住宅业务9.38 亿元，占比83.23%，显示出公司在非住宅物业市场中的优异拓展能力和领先地位。报告期内，公司物业管理业务的毛利率为11.23%，同比增加0.41%，公司盈利能力逐步改善。

    　　我们认为我们认为随着未来公司专业化服务的占比提升，深耕区域提升密度，科技赋能降低成本，预计毛利率存在较大的改善空间。

    　　（三）资管业务受疫情冲击致收入下降，未来发展可期报告期内，公司资产管理业务实现营收1.85 亿元，占公司营业收入的4.78%，同比下降41.56%，主要是受疫情影响，购物中心、酒店出租及其它持有型物业收入减少。随着疫情防控的常态化，公司资管业务客流量已逐步回升，截至2020 年6 月度，客流量恢复到上年同期的80%。报告期内，公司九方资管在管购物中心13 个，管理面积近100 万平方米，其中自营项目4 个，受托管理招商蛇口项目4 个，轻资产管理输出项目5 个。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.35 万平方米，总体出租率为95%。其中，购物中心及商业的平均出租率有所下降，主要因疫情影响部分商铺退租。我们认为资管业务受到疫情的冲击只是暂时的，公司作为招商蛇口持有资产运营的承载平台，未来将逐步承接招商蛇口的资产运营业务，在母公司的支持下，资管业务发展可期。

    　　（四）组织变革统筹管理，融合融效促进发展

    　　公司在明确了“12347”发展战略后，加速推进组织变革，融合融效。报告期内，公司总部完成了组织架构调整，整合了招商积余、招商物业、中航物业三总部职能，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG 两大事业群和9 个职能中心/部门，实现总部对业务的统筹管理，提升管理效率、服务品质和业务规模。

    　　3．投资建议

    　　公司作为A 股唯一一家具有央企背景的机构物业龙头，具有稀缺性和资源优势，未来毛利率改善空间大；机构物业市场空间广阔，并具有议价能力强、缴费率高等优点，为公司未来发展提供优势条件。我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为6.28 亿元、8.54 亿元、11.24亿元，对应的每股收益分别为0.59 元/股、0.81 元/股、1.06 元/股，以8 月25 日的收盘价31.1元计算，对应的市盈率分别为52.7 倍、38.4 倍、29.3 倍。我们认为公司未来还有很大的发展空间，维持“推荐”评级。

    　　4．风险提示

    　　重组后组织架构调整进程不及预期，新签项目拓展不及预期，人工成本上升等风险。