新城控股(601155)：业绩稳健增长 土地投资积极 商管韧性强劲

事件：2020 年8 月22 日，公司发布2020 年中报，上半年实现营业收入377.36 亿，同比+121.

    15%；归母净利润30.04 亿，同比+23.59%。

    业绩高增，财务健康

    1）营收利润保持高增长：公司2020 年上半年实现营业收入377.36 亿，同比+121.15%，归母净利润32.04 亿，同比+23.59%；2）盈利能力略有下降：受结算项目结构影响，上半年公司毛利率26.06%，同比下降11.41 个百分点；3）现金充裕，安全系数高：报告期内，公司经营性现金流入净额646.70 亿，期末账面货币资金649.95 亿，一年内到期债务293.26 亿，现金短债比超2倍；4）负债率与融资成本保持低位：报告期末，公司净负债率仅为35.1%，较去年同期下降41.

    5 个百分点，且报告期内公司整体平均融资成本6.85%，公司杠杆率位列行业最优梯队，融资成本相对行业平均水平也有一定的优势。

    销售稳健，全年完成2500 亿目标可期

    1）上半年受供货节奏影响，销售有所下滑：公司上半年实现合同销售金额975.21 亿，比上年同期下降20.34%；实现合同销售面积877.53 万方，比上年同期下降6.39%；2）销售结构分布合理：公司2020 年1-7 月销售1185 亿，从产品类型看，住宅销售占比67%，综合体销售占比33%，从城市能级看，一线占比10%，二线34%，长三角三四线39%，其他地区三四线18%； 3）2020 年计划可售货值近4000 亿：公司2020 年计划推盘货值近4000 亿，从区域分布看，长三角占48%，中西部26%，环渤海23%，粤港澳湾区4%，考虑到公司上半年拿地积极，下半年供货或超预期，按60%的去化率保守估计，全年完成2500 亿的销售目标是大概率事件。

    拿地积极，土储过亿方

    1）上半年拿地积极：2020 年上半年公司新增土地56 幅，总地价547 亿，全口径拿地价/销售额达到56%，楼面均价2868 元/平，其中综合体拿地楼面价仅为1308 元/平；2）总土储过万亿方：

    截至报告期末，公司总土地储备达到1.37 亿方，其中住宅地块58%，综合体地块42%，满足公司未来3-4 年开发需求；3）已售未结资源丰富：截至报告期末，公司已售未结面积3936 万方，合同负债2288 亿，为未来2 年业绩奠定基础；2020 年计划竣工面积3136 万方，较2019 年实际竣工增长67%，预计全年项目可交付的结转资源丰富。

    商业物业持续扩张，全年55 亿租金收入目标不变1）吾悦广场继续发力：2020 年1-8 月，公司新获取吾悦广场16 座，截至报告期末，公司在手吾悦广场139 座，其中开业63 座，筹备期76 座；2）疫情后经营稳步回暖，全年收入目标不变：

    疫情得以控制后，吾悦广场积极开展各类营销活动，经营情况逐步回暖，已开业的63 座吾悦广场1-6 月实现租金收入21.32 亿，同比增长22%，其中二季度较一季度增长36%；此外，公司2020 年全年计划新开业吾悦广场30 座，商业管理租金收入目标维持55 亿不变。

    投资建议：公司上半年业绩实现稳健增长，住宅开发业务层面，公司拿地积极，有望增厚下半年推盘量，促进销售修复；商业运营业务层面，吾悦广场疫情后经营情况快速改善，上半年录得可喜增长，全年计划新开业30 座广场，租金收入55 亿，未受疫情影响下调预期业绩目标；财务层面，公司净负债率处行业低位，在手现金充足，在下半年资金预计收紧背景下，有望把握土地市场机遇，走出相对独立的行情。预计公司2020-2022 年EPS 分别为7.06、8.60、10.11 元，分别对应PE5.13X、4.22X、3.59X，维持“买入”评级。

    风险提示：新冠疫情对商业运营影响超预期，三四线城市销售下滑超预期。