房地房行业专题报告:房地产是蓄水池?

类别:行业 机构:铜冠金源期货有限公司 研究员:吴晨曦 日期:2020-08-25

  主要观点

      在信用货币时代,是贷款创造存款。

      由此,房地产创造了信用,创造了货币,而非货币的蓄水池。

      一、两条地产新闻

      第一件,传闻的地产企业融资的三条红线。第二,民间融资的利率上限被限制在了 15.4%。

      传闻中的三条红线的具体内容如下:1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2、净负债率大于 100%;3、现金短债比小于 1.0 倍。据传闻,三条红线都满足的话,地产公司将无法融资。如果满足两条的话,还有那么一点可能的融资机会。只满足一条的话,还可以高息融资。即便是三条红线全都不满足,地产公司每年的债务增速不能超过 15%。根据老蛮统计的上市公司年报数据,大约有四成公司三条红线全中,有三成公司中了两条,有两成公司中了一条,完全一条都不中的公司,占比只有一成左右。

      另一条新闻看似波澜不惊——最高法在 8 月 20 日突然发布了一条石破天惊的司法解释:在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中,调整了民间借贷利率的司法保护上限,决定以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月 20 日发布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的 4 倍为标准确定民间借贷利率的司法保护上限,取代原《规定》中 “以 24% 和 36% 为基准的两线三区” 的规定。当前 LPR 的 4 倍,也就是15.4%。换言之,超出这个利率的融资将无法受到法律保障,也就是这部分的融资需求将直接消失,又或附带上极高的风险溢价。

      综合来看,地产公司的现金流将枯竭。在市场上,卖家为了能够即时性地获取现金流,将不得不牺牲价格,即折价出售。

      二、房地产是蓄水池?

      即使看懂了上述两条新闻,接下来大部分投资者可能的担忧逻辑大概就是——房地产作为蓄水池,要是蓄水池的功能消失了,那么增发的货币就要其他资产承载了,比如股市。然后以此为逻辑基础转向股市的投资。甚至看多地产的投资者还可以觉得,房地产要是垮了,通胀就无处承接了,国家为了抑制通胀,最后一定会保住地产的。

      看起的很有道理的一段分析,但是仔细思考之下会发现,假设如果都是错误的,那么接下来所有的分析都毫无意义。

      实际上,房地产是印钞机而非蓄水池。

      这背后的涉及的基础,是“存款创造贷款”,还是“贷款创造存款”之争。

      简单点举例,如果投资者全款买房,那么现金直接从买房者的账户转移到卖房者的账户,整个社会的货币总量不变;

      如果投资者贷款买房,那么首付部分依然如同上述现金交易,从买房者账户转移到卖房者的账户里,而剩余的部分,比如从银行贷款1000 万,最终央行在资产负债表的资产上纪录下对商业银行1000 万债权——对应着买房者1000 万的债权,然后在负债上纪录1000 万的人民币。也就是说,央行新发行了1000 万人民币,这部分人民币的依托是买房者的债权,最终对应的资产也就是房地产。整个社会的货币总量增加了1000 万。并且,这1000 万并非凝固在房地产之中,而是付到了开发商的手上,拿去支付建筑工人工资,购买原材料,最终流向社会。最终,贷款创造了存款——即信用货币。

      三、人民币的锚

      人民币以美元为依托而发行,逐渐切换到以房地产为依托而发行。很重要的原因在于外储中的美元有极高的比例是重复计算的。

      举个例子,假设中国计划在非洲修建一座价值100 亿美元的水坝,但是非洲国家并没有资金,于是以当地资源及未来收益为抵押,让中国贷款100 亿美元。随后,这100 亿美元用来付给中国的建筑公司,用来购买国内的材料,支付工人工资。这时候,中国的负债增加100亿美元,收入同时也增加100 亿美元。反映在外汇储备上也增加了100 亿美元。甚至,这100 亿美元还可以二次结汇,再次创造出700 亿作为基础货币的人民币。

      同样的,中国也可以通过创建投资公司的方式,拨款给投资公司,然后二次结汇,增加外汇储备的美元数量,并以此增加人民币的发行。

      再算上此前通过房地产创造的信用货币,人民币背后的依托很大程度上来源于地产、投资公司购买的股票、第三世界国家的还款能力,而非此前的美元。

      四、总结

      房地产是人民币发行的印钞机,而非蓄水池。