新城控股(601155)公司半年报：H1收入同比大幅增加 财务更稳健

　　结转物业增加，营收同比翻倍。公司2020H1 营业收入377.36 亿元，同比增长121.15%，分项业务来看，房地产开发销售业务收入344.47 亿元，同比增长137.83%，物业出租及管理21.73 亿元，同比增长27.04%。受物业交付增加影响，公司2020H1 营业收入大幅提升。利润率方面，公司2020H1毛利率26.06%，较2019H1 毛利率37.47%下滑11.41 个百分点。分项业务来看，房地产开发销售毛利率23.43%，同比下滑10.33 个百分点，物业出租及管理毛利率71.69%，同比增加2.69 个百分点。2020H1 公司归母净利润32.04 亿元，同比增长24%，基本每股收益1.42 元。

    　　净负债率大幅降低，财务稳健。截止2020H1 公司账面现金650 亿元，同比增长42%，占总资产13%。公司有息负债818 亿元，净负债率（（有息负债-现金）/归母所有者权益）仅为45%，较2019H1 的130%大幅下滑。截止2020H1 公司账面合同负债2288 亿元，同比增长33%，为后续业绩结转和营业收入增长奠定基础。2020H1 公司上半年融资工具多元化，先后完成公司债和吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，募集资金35.47 亿元，此外银行间超短期融资债券30 亿元人民币，满足公司稳定经营的资金需求。

    　　持续补充土地资源，控制拿地成本，综合体布局百城。2020H1 公司持续补充土地资源，上半年新增土地储备56 幅，总占地面积615 万平，建筑面积1908 万平，平均楼面地价为2868 元/平方米，平均地价成本同比降低4%。

    　　新增土储区位布局上，高能级城市的土储货值占比显著提升。截至2020H1，公司在全国115 个大中型城市合计拥有土地储备1.37 亿平方米，足以满足未来2-3 年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市占公司总土地储备的35.75%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。综合体方面，公司实现115 个大中城市、139 个综合体项目的布局。2020H1 公司累计开业吾悦广场63 座，已开业面积达586.62 万平方米，同比增长42.72%，实现租金收入21.32 亿元，同比增长22.46%，出租率达96.08%。

    　　投资建议：“优于大市”。我们认为，公司财务趋于稳健，持续补充土地拓展为未来三年销售规模持续增长奠定基础，此外公司上百个购物中心经营稳健，赋予公司长期穿越周期能力。我们预测公司2020 年EPS 约为7.93 元每股，给予公司2020 年6-7 倍PE 估值，对应市值约为1074-1253 亿元，对应合理价值区间为47.59-55.52 元，2020 年PEG 为0.17-0.20。

    　　风险提示：新冠疫情影响开竣工，导致公司销售和结转低于预期。