招商蛇口(001979)：成功跻身行业TOP10 但归母净利润下跌81%

核心观点：

    2020 年，招商蛇口发挥央企优势，销售业绩取得显著增长，1-7 月累计销售金额1335.7 亿元，同比增长11%，成功跻身行业TOP10 阵营，杭州、上海、苏南、南京销售业绩均突破100 亿元。结转体量大幅增加的情况下，企业营业收入也实现了超40%的增长，但由于结转结构、产品类型、疫情冲击、限价等因素存在，企业利润率水平出现明显下滑，归属于上市公司股东的净利润为9.13 亿元，同比下跌81%。

    2020 年，招商蛇口发挥央企优势，销售业绩取得显著增长，1-7 月累计销售金额1335.7 亿元，同比增长11%，成功跻身行业TOP10 阵营，杭州、上海、苏南、南京销售业绩均突破100 亿元。结转体量大幅增加的情况下，企业营业收入也实现了超40%的增长，但由于结转结构、产品类型、疫情冲击、限价等因素存在，企业利润率水平出现明显下滑，归属于上市公司股东的净利润为9.13 亿元，同比下跌81%。

    一、业绩恢复强劲，跻身行业TOP10

    2020 年的疫情对房地产企业销售业绩均造成了明显冲击，而在房企的持续努力之下，销售业绩也在有序恢复，截止2020 年7 月，多家房企销售业绩已恢复至2019 年同期水平，1-7 月TOP10 房企销售业绩平均增速为2%。值得注意的是，1-7 月份，国企/央企整体销售业绩突出。

    2020 年1-7 月，招商蛇口累计实现合约销售金额1335.7 亿元，同比增加10.82%，合约销售面积601.44 万平方米，同比减少5.51%，完成全年2500 亿业绩目标的53.7%，招商蛇口也由2019 年的第12 位成功跻身行业TOP10，在杭州、上海、苏南、南京等4 个城市销售额突破100 亿元，城市影响力明显提升。考虑到上半年销售业绩占比一般较低，且上半年受疫情影响比较严重，招商蛇口实现2500 亿元的销售业绩目标难度不大。

    二、收入大增，但利润率下滑明显

    从营业收入和利润表现来看，收入增长显著，但利润率有所下滑。2020 年上半年，招商蛇口实现营业收入243.2 亿元，同比增长45.74%，主要原因在于：

    第一、房地产业务结转规模的大幅增加，其中，武汉一江璟城、上海桐乡雍华府、上海招商主城、重庆长嘉汇等项目大额结转，使得华中区域、华东区域、西南区域收入规模同比增幅较大；

    第二、园区业务方面，公司物业管理业务规模扩大，导致园区业务收入同比增幅较大。

    毛利润率为23.85%，较2019 年同期下滑14 个百分点，主要原因在于：

    第一、社区开发业务方面，结转项目区域结构原因，毛利润率较低的项目结转较多，导致整体毛利润率有所下滑，同时产品结构、限价因素也是导致利润率下滑的原因；第二、园区业务毛利润率也呈现下滑态势，主要影响因素包括园区收入结构变化，物业管理业务收入占比上升，疫情对园区租赁业务的直接影响等。

    从利润结构来看，归属于上市公司股东的净利润下降较多，2020 年上半年归属于上市公司股东的净利润为9.13 亿元，同比下滑81.35%（归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为7.4 亿元，同比下滑84.68%）。其主要原因有三点：

    第一、2020 年上半年，房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利润率同比下降，同时，上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了利润；第二、自今年初新冠肺炎疫情爆发以来，企业对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显；

    第三、2019 年同期，招商蛇口通过增资扩股等方式转让子公司股权产生税后净收益22.26 亿元，因此拉高了利润基数。

    三、投资态度积极，但需警惕高价地风险

    作为央企之一的招商蛇口，目前其对规模的诉求强烈，投资端表现突出。2019 年新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9 个城市；全年共获取79 个项目，土地面积716 万平方米，总计容建筑面积1423 万平米，总地价976 亿元，权益地价523 亿元。

    2020 年上半年，招商蛇口在土地市场上延续积极之态，2020 年1-6 月，累计新增土地面积252.86 万平米，累计规划计容建筑面积660.09 万平米，总地价635 亿元，权益地价405.57亿元，按面积计算的土地投资投销比为132.73%。

    2020 年新增项目中，也有一些高溢价项目存在。6 月15 日，经过796 轮竞价，招商蛇口以24.22 亿元的总价江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中，溢价率达到138.45%，折合楼面价6579 元/平方米，刷新该板块最高楼面地价。7 月3 日，招商蛇口以44.04 亿元拿下上海虹口区地块，溢价28.4%，成交楼板价约为8.11 万元/平米。

    虽然说招商在融资（2020 年上半年加权平均融资成本4.78%，处于行业低位）和建安上有一定优势，但高溢价也会对企业的盈利造成负面影响，所以对于招商蛇口而言，在保持自身投资节奏、稳固布局优势的同时，也需兼顾到盈利和效率问题。

    行业对于招商蛇口最大期待之一在于前海项目的变现，招商蛇口在前海土地整备范围内共拥有计容建筑面积455.84 万平米的项目储备（不含人才用房），截至2020 年6 月30 日，有392.81 万平米的项目储备未开工。

    2020 年，招商蛇口亦启动了与南油集团的重组，欲收购南油集团24%的股权，并引进平安资管、平安人寿作为战略投资者，配套融资募集资金将用于支付收购南油集团24%股权的现金对价部分。南油集团主要持有的资产为其通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（简称“前海自贸”）股权。前海自贸在前海自贸区内拥有优质的土地资源。若交易能够成功完成，南油集团将成为招商蛇口全资子公司，这将有有助于增加企业对前海自贸的权益比例，增加招商蛇口享有的前海片区资源价值，未来重组进展仍需进一步观察。