新城控股(601155)2020年中报点评：业绩稳增、拿地积极 商业保持快节奏发展

　　20H1 业绩同比+24%、扣非同比+34%，租金收入21 亿元，同比+23%20H1 公司实现营收377.4 亿，同比+121.2%，归母净利润32.0 亿，同比+23.6%；扣非净利润27.5 亿元，同比+33.9%；对应每股收益1.42 元，同比+22.4%；毛利率和归母净利率分别为26.1%和8.5%，较上年-11.4pct 和-6.7pct；三费占比11.5%，较上年-2.9pct，主要系费用产生和结转错位下营收高增所致。20H1 公司营收高增主要源于结转面积505.0 万方，同比+90.9%；投资性收益11.7 亿，同比+109.5%，源于合联营企业交付同比增加。业绩涨幅大幅低于营收源于：

    　　1）投资性房地产公允价值变动收益6.0 亿，同比-8.2%；2）存货跌价损失7.0亿，同比+2,540.9%；3）少数股东损益占比16.8%，同比+5.6pct。营收结构中，20H1 实现租金收入21.3 亿，同比+22.5%，完成全年计划38.7%。

    　　20H1 年销售975 亿元、同比-20%，商业地产开业587 万方、同比+43%20H1 公司销售金额975.2 亿，同比-20.3%，完成年初计划销售额2,500 亿的39.0%；实现销售面积877.5 万方，同比-16.4%；销售均价11,113 元/平米，同比-4.7%。投资方面，20H1 新开工1,149 万方、竣工661 万方、在建8,760 万方，分别同比-45%、+63%、-1%，20H2 计划新开工1,327 万方，同比+21%，下半年开工积极将推动销售继续修复；计划竣工2,474 万方，同比+71%。鉴于20H2 计划竣工同比高增、市场表现超预期下存货跌价转销或转回预期、及20H1 末合同负债2,290.8 亿，同比+32.7%，覆盖19 年营收达2.7 倍，助力业绩保持稳增。商业地产方面，20H1 末公司已开业面积586.6 万方，同比+42.7%，出租率96.1%，同比-2.4pct，疫情影响下出租率微降。20H1 末开业及在建综合体项目139 座，环比Q1 增加15 座，商业地产保持快节奏发展。

    　　20H1 拿地/销售额比达56%、拿地积极，财务健康，杠杆修复空间较大20H1 公司共获取项目56 个，对应新增建面1,907.8 万方，同比-22.4%；拿地金额547.1 亿，同比-25.6%，拿地/销售额比56.1%，同比-4.0pct；拿地/销售面积比217.4%；平均楼面价2,868 元/平米，同比-4.1%，拿地/销售均价比25.8%，同比+0.2pct，在加大一二线拿地下仍成本控制得当。公司19 年末可租售面积约8,415.4 万方，较2019 年末+11.9%，对应货值约9,350 亿元，覆盖19 年销售金额3.5 倍，货值仍相对充裕。财务方面，20H1 末公司资产负债率87.7%、同比+1.0pct；净负债率为35.1%、较19 年同期-41.6pct；货币现金650 亿元、短债376 亿元，现金短债比1.7 倍；平均融资成本6.85%，较19 年+0.12pct，略有上行，但财务结构整体健康。

    　　投资建议：业绩稳增、拿地积极，商业保持快节奏发展，维持“强推”评级住宅开发方面，公司销售保持稳增，土储依然丰富，并近期拿地持续恢复；商业地产方面，公司更加聚焦并发展迅猛，20H1 末开业及在建综合体项目达139座；此外公司19 年推出新激励方案，承诺业绩稳定高增，绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。考虑到公司结转毛利率有所下降，我们下调公司20-22 年每股盈利预测分别至6.98、8.72、10.45 元（原值7.94、10.26、11.84 元），对应20/21 年PE 分别仅4.8/3.8 倍，对应19A 股息率4.7%，估值处于行业较低水平，同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、以及融资、拿地逐渐恢复，维持目标价47.64 元，维持“强推”评级。

    　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧