中新集团(601512):一级开发支撑业绩 创投之路启程

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/韩笑/陈莉 日期:2020-08-21

  业务收入结构转轨,精耕园区开发运营

      公司2020 年上半年实现营收18.12 亿元,同比-49.6%;实现归母净利润8.02 亿元,同比-18.0%;EPS0.54 元。我们维持公司2020-2022 年EPS分别为0.80、0.90、1.08 元的预判,目标价14.40 元(前值12.40-14.40元),维持“增持”评级。

      基数效应收入有所下滑,土地一级开发成为利润贡献主力上半年公司营业收入同比大幅下滑,主要因为去年同期地产开发业务集中结算27 亿,而报告期内已经剥离地产开发业务。从收入结构上看,土地一级开发为主要收入来源,总额11.2 亿,占总营收比例达61.9%,其次为园区配套多元化服务(14.2%)、市政公用(13.2%)以及房地产租赁业务(10.8%)。毛利率大幅增长33.9pct 至70.3%,原因在于中新科技城苏地2020-WG-17 号成功出让产生的一级开发收入毛利率高,公司预计增加归母净利6.0 亿元左右,占报告期内总归母净利比重75%。

      土地开发业务储备丰富,为业绩提供支撑

      尽管2020 年起公司已完全剥离房地产开发业务,但土地一级开发依然能为业绩提供支撑。据我们统计,中新科技城待出让土地面积仍有9.6 万方,假设容积率为2.0,参照一季度土地出让,未来可为公司进一步贡献归母净利18.8 亿。同时南通、宿迁、苏滁项目也将步入收获期。据我们统计,截至19 年底,公司待出让土地面积达1320 万方,从归母净利占比来看,一级开发收入来源的核心即中新科技城地块(面积5.6 万方),我们预计今年上半年出让面积不高于10 万方,即仍有逾1300 万方的一级开发资源储备。

      现金充沛,加大创投基金投入

      公司财力充沛,净负债率为-3.1%,货币对短期有息负债覆盖倍数达3.7 倍。

      同时公司在对初创企业投资层面加大力度,2020 年3 月公司向生物医疗投资基金智能叁号、医疗叁号合计注资0.5 亿,挖掘、投资生物医疗方向初创企业,截至6 月底,两个基金已完成备案手续。二季度公司拟分别以不超过2、0.5、0.2 亿分别参与投资方广三期、同创苏州科技、金融科技基金,分别投入IT 产业链、5G 等科技领域以及大数据等金融创新领域,进一步夯实公司从总部基地向科技园模式延伸的步伐。

      目标价14.40 元,维持“增持”评级

      作为中新两国联姻打造的园区开发运营平台,公司成功的核心要素体现为政策红利以及管理优势,具备未来规模张力以及能级跃迁动能。我们维持公司2020-2022 年EPS 0.80、0.90、1.08 元的预判;可比公司2020 年平均PE(Wind 一致预期)为14.6 倍,我们认为公司在园区开发板块具备运营优势,公司坐拥国家级经济开发园区苏州工业园区,可充分享受二季度以来基础设施REITs 持续推进带来的政策红利,给予公司2020 年18 倍PE,目标价14.40 元(前值12.40-14.40 元),维持“增持”评级。

      风险提示:疫情发展不确定性;长三角经济下行风险;业绩不达预期风险。