房地产行业周报:1-7月 统计局数据点评 房地产主要指标持续向好 市场进入平稳修复期

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2020-08-18

事件:统计局发布2020 年1-7 月全国房地产开发投资和销售情况:

    1-7 月份,全国房地产开发投资75325 亿元,同比增长3.4%,增速比1-6 月份提高1.5 个百分点。其中,住宅投资55682 亿元,增长4.1%,增速提高1.5 个百分点。

    点评:

    销售单月增速回升,东部地区销售景气维持高位。1-7 月全国商品房销售面积同比-5.8%,降幅较前值收窄2.6PCT,修复速度趋于平缓。

    7 月单月商品房销售面积及金额同比较6 月增速加快,增幅分别为9.5%及16.6%。从商品房业态来看,前7 月商品住宅销售金额达7.3万亿元,同比+0.4%;而办公楼、商业营业用房销售金额同比-20%左右,后续商办业态或将面临库存上扬风险。从区域分布来看,东部地区市场韧性最强,前7 月商品房销售金额累计同比+2%,率先回正。

    一线城市一二手房价格增速均有所回落,深圳调控效果初现。7 月单月一线城市商品住宅销售价格环比+0.5%,涨幅较前值回落0.1 个PCT。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.8%和0.6%。一线城市二手住宅销售价格环比+0.7%,涨幅较前值回落0.3 个PCT 。其中,北京持平,上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。经历新一轮调控后深圳不再作为房价上涨的领头羊,楼市热度有所下降,“715 新政”效果初现。

    新开工面积及土地购置金额推动7 月开发投资额重回高点。1-7 月,全国房地产开发投资同比+3.4%,继上月转正后持续提升。其中,住宅投资55682 亿元,同比+4.1%,增速较前6 月累计增速提升1.5PCT。7 月单月房地产开发投资同比+11.7%,创年内增速最高值。

    1-7 月,房屋新开工面积累计同比-4.5%,降幅收窄了3.1pct;7 月单月新开工面积同比+11.3%,增速较6 月提升2.2PCT。房企持续加强施工强度以追赶工期带来新开工面积持续修复,预计未来数月投资韧性将持续凸显。

    土地市场购置规模小幅回落,重点城市仍受追捧。1-7 月,房企土地购置规模小幅回落,累计同比-1.0%,降幅较前值扩大0.1PCT。但在部分优质地块支撑下土地购置金依旧翘升,前7 月土地成交价款5382 亿元,同比+12.2%,增速提高6.3PCT。具体来看,7 月一线/二线/三四线成交土地溢价率分别为14.6%/12.7%/18%,相比6 月一线城市热度暴涨,二三线城市溢价率均有不同程度回落。7 月末,商品房待售面积累计50691 万方,同比+1.6%,环比-0.76%,仍处于低位,预计“低库存+低去化”背景下开发商对市场形势依然持谨慎态度,未来房企补货或将愈加理性。

    7 月单月竣工面积同比下降14%,不改竣工修复趋势。1-7 月竣工面积同比-10.9%,降幅较前值扩张0.4PCT;7 月单月同比-14%,较前值下降7.4PCT。尽管7 月竣工指标有所下行,但考虑到疫情对施工影响基本褪却,我们认为竣工修复趋势仍然坚挺。

    流动性维持宽松,优质房企将持续收益。1-7 月,房地产开发企业到位资金同比+0.8%,实现年内首次转正。其中,国内贷款同比+4.9%;利用外资同比+29.9%;自筹资金同比+3.3%;定金及预收款同比-3.4%;个人按揭贷款同比+6.6%。整体来看,房企资金来源相对充裕,除本月国内贷款和定金及预收款同比增速有所下降外,其他渠道增速均有所增长,尤其是外资渠道增速最高,达22.1PCT,在此情况下,具备融资优势及稳定回款的房企将持续收益。

    投资建议:7 月国民经济如期恢复,房地产作为压舱石,其主要指标持续向好,尤其7 月销售金额、开发投资额等增幅皆超10%。1)销售单月增速回升,累计销售降幅仍持续收窄。同时于“715 新政”调控下,深圳一二手房价格增速有所放缓。2)新开工面积及土地购置金额推动7 月开发投资额重回高点,我们预计未来数月投资韧性将持续凸显。3)土地市场购置规模小幅回落,重点城市仍受追捧带来土地购置金持续攀升。4)流动性维持宽松,优质房企将持续收益。

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    风险提示:新冠疫情扩散超预期,行业销售波动;政策调控超预期;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。