房地产经纪行业系列专题之三:物管OR经纪?跨界竞争 谁主沉浮

类别:行业 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2020-08-14

物业管理龙头和房地产经纪龙头,在拓展业务版图方面各具优势。在未来几年,各大企业可能积极培养专业能力,形成跨界竞争,分割占据房地产服务垂直细分赛道的市场份额。

    跨界竞争,谁主沉浮?房地产经纪行业试图向外拓展赛道,这在时间上和版图上,同物业管理公司拓展增值服务的努力有重叠。物业管理行业的增值服务版图通常包括长租、家政、零售、广告、装修、和房屋经纪,而经纪行业也试图向资产管理、长租、装修、物业管理等领域拓展。

    物业管理龙头的长处和弱点。品质物业管理龙头公司依托日常高频的服务,在封闭的小区,和大量业主产生良性互动,不仅可以妥善运用小区的公共空间,更以经年累月的努力,赢得了口口相传的美誉度。但物业管理龙头的存量市占率很低,布局分散,基础服务风格又偏于被动,这明显影响了部分增值服务的展开。

    房产经纪龙头的长处和弱点。房产经纪龙头区域集中,市占率高,主动撮合的经营风格有利于多元化业务展开。但房产交易单笔金额庞大,频次很低,经纪公司位于小区围墙外,只和个别小区业主连接深入,品牌历史口碑积累也相对薄弱。

    在跨界竞争中,两者都可能找到适合自身的多元业务领域。我们认为,物业管理公司更加适合从事和用户口碑密切相关,和小区所处场所密切相关,和基础服务连接紧密的业务。例如,广告、充电桩、美居、社区餐饮、社区旅游、早教等,都可能是物业管理公司适合开展的增值服务。经纪行业龙头可能适合高规模经济门槛,高资金流动的业务,长租、金融等业务可能比较适合经纪业务龙头。家装等业务,则有待两个行业的大公司积极探索,寻求新的盈利模型。

    风险提示:从低频到高频,房屋经纪公司新业务拓展缓慢的风险。

    跨界交锋,期待混业龙头崛起。我们认为,空间相关的泛服务市场正在经历前所未有的跨界竞争。由于经纪行业和物管行业在管理风格、服务频次等诸多领域差异过大,两个行业的龙头可能竞争多于合作。但和房屋相关的生活服务市场足够广阔,也足以诞生多家成功的企业。我们看好物业管理公司开拓增值服务业务的努力,推荐绿城服务、保利物业、招商积余、新大正、碧桂园服务和永升生活服务。我们也看好房产经纪公司布局自身适合的长租等赛道,推荐我爱我家。