地产债信用研究专题系列之五：财务视角看地产 实操与AH比较

　　核心观点

    　　经营分析及财务分析是房地产个券信用研究的两大维度，我们从房地产企业的经营特点出发，理清经营过程中的财务特点及分析重点，为房企的信用分析提供参考与指导。房地产行业产品价值高、经营周期长、销售预售制、财务可调节性强四大特征使其财务分析具有特殊性。财务报表可靠性分析是财务分析的基础，进而从资产、负债、现金流三类财报科目，以及偿债、盈利、营运三大能力分析地产企业的信用资质。

    　　房地产行业财务分析具有特殊性

    　　房地产企业经营活动较其它行业具有差异性，使其财务分析也具有特殊性。

    　　一是从经营对象看，原料及产品具有价值高、规模大两大特征，使得存货资产成为财务分析核心之一；二是从经营活动看，项目的投资建设周期长、规模大，使得负债分析是另一核心；三是预售制导致现金流入与营业收入不同步；四是房地产企业项目分散、合联营企业众多，财务可调节性较强，仔细甄别是关键。

    　　房地产企业的会计处理：按开发流程拆分

    　　房地产企业建设周期长、销售实行预售制度使其会计核算具有一定的特殊性。我们按地产开发流程拆分，分析各项经营活动的会计处理。拿地及施工阶段，会计处理的核心是开发成本费用，但需注意，完工的确认标准存在调节空间，影响开发产品和收入的确认；销售阶段，预售制带来会计处理的特殊性。此外，需关注地产企业A 股和H 股财务报表编制的差异，相应的在财务分析时也带来不同。

    　　财务报表可靠性分析：核心是经营与财务数据匹配财务报表是企业经营情况的滞后体现，对财务报表定量分析之前，需先确认其可靠性，确认企业经营与财务数据的匹配是核心。微观视角上，财务报表的可靠性分析可以从隐性负债、盈利能力持续性、资产质量以及现金流四个角度入手。

    　　财务分析重点：三类科目、三大能力

    　　房地产企业财务分析的重点主要包括资产、负债、现金流三类财报科目，以及偿债、盈利、营运三大能力。资产端，重点关注规模地位、表内资产、资产质量及变现能力四方面内容；负债端，重点关注负债的规模、债务结构及或有负债情况；现金流部分的分析，重点把握现金净流入的规模、构成及匹配程度。偿债能力方面，按期限划分，结合资产及资金流入情况考察房企长短期偿债能力；盈利能力方面，重点在于盈利的规模、水平及质量；营运能力方面，重点把握存货及现金周转能力。

    　　风险提示：地产企业流动性风险、会计处理存在差异