房地产行业：逆势下的闪光点

　　摘要：

    　　销售增速改善 趋缓，不同梯队分化隐含倒V 顶点将至。我们维持倒V 拐点将在三季度末到来的判断，1）本月销售面积增速19.6%、销售额增速20.9%，增速改善已有所放缓；2）分梯队看，TOP5 房企销售增速继续上升，其他梯队均已回落；3）前期销售增速改善有需求端刺激、价格上涨预期等因素，也有推盘放量的因素，当前热点城市政策收紧虽然不对需求基本面产生影响，但对预期的影响会改变需求释放的节奏，销售增速将在三季度后期开始回落。

    　　疫情冲击下房企分化明显，优秀的城市布局和产品力是破局的关键。

    　　前7 个月能保持较高销售增速且销售均价未出现明显下行的仅有招商蛇口、金地、绿城，其共性在于 1）长三角高比例布局、2）一二线为主、3）优秀的产品力。而这3 家房企2020 年也保持较高的拿地强度，在行业无法加杠杆弯道超车的情况下，自身能力是内生增长的关键。

    　　土地市场开始降温，但向长三角和低线城市加码的趋势不变。1）本月重点房企拿地规模、土地投资强度、土地成交溢价率均明显下行，反映土地市场开始降温，我们预计下半年逆周期拿地的企业将有较大机会；2）结构上看，一二线城市地价高企后，房企更多地向三四线城市找机会，另外房企拿地越来越向长三角地区倾斜，地产从早周期属性走向中后周期属性，预计长三角将迎来区域性机会。

    　　融资规模继续改善，成本维持在较低水平。1）宽信用政策效力仍在，本月行业信用利差维持在低位，低评级房企利差虽然有所反弹，但相比于前期已经有显著改善；2）从量上看，境内外融资均有所放量，但房住不炒背景下，房企融资已经过了最宽松的时期。

    　　寻找结构性机会。我们认为销售倒V 拐点将在三季度末出现，长期看行业下行趋势也几乎是必然，那机会在哪儿？从目前来看，1）优秀的房企通过布局、产品力等优势在逆势下实现较好的销售；2）长三角区域有较好的需求基本面支撑，在地产从早周期向中后周期过渡的背景下，存在较大的区域性机会。我们看好具备竞争优势的房企，推荐中南建设、万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业，受益宝龙商业、新大正、招商积余。

    　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。