金科股份(000656)首次覆盖报告:规模跨越式增长 业绩释放正当时

类别:公司 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑南宏 日期:2020-08-11

平安观点:

    天时地利人和,规模四年增七倍。2015-2019 年公司销售额从238 亿元增至1860 亿元,行业排名升至第17 位。我们认为公司规模持续高增为外因与内因共同作用的结果,从外因来看,公司深耕的中西部地区受棚改货币化等推动,2017 年以来楼市持续超预期;从内因来看,2015 年以来公司逐步加大区域扩张及下沉力度、加速周转提高资金利用效率、不断完善激励机制、叠加充足的人才储备,共同推动规模跨越式增长。

    土储足而优,高质量增长依旧可期。公司2019 年末可售面积近6700 万平,去化周期达3.5 年,其中华东、华南与华北土储占比达34%,全国化布局逐见成效,抗区域风险能力大幅提升。同时通过城市研判、淡化城市能级概念,把握城市轮动带来的投资机会;2019 年地价房价比仅27%,保障后续盈利空间。公司2020H1 销售均价仅10079 元/平,处主流房企中低水平,未来仍有望通过加大核心城市布局、发力中高端产品市场提升销售均价,助力销售额的提升。

    物管分拆提振估值,股权纷争走向尾声。公司旗下金科智慧服务已向港交所提交招股书,其2019 年末合约管理面积2.49 亿平,净利润达3.7 亿,在借助资本市场进一步扩大物管规模的同时,亦有望对公司估值形成提振。与此同时,随着融创持股比例降至5%以下,股权纷争亦走向尾声,未来发展将更具向心力。

    债务持续优化,步入业绩释放期。2015-2019 年公司归母净利润CAGR达45.5%,2020Q1 预收账款为2019 年营收1.7 倍,业绩有望持续释放。2019 年净负债率同比降18pct 至120%,在手现金覆盖一年内到期负债的110%,随着业绩逐步结转释放,未来杠杆或进一步下降。2020H1 获联合、大公上调至“AAA”评级,融资成本改善亦值得期待。

    投资建议:得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司土储充足质优、且布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶;同时随着过往销售高增项目步入结转周期,未来业绩增速亦有望超越行业,并带动负债率持续改善。短期来看,公司与融创股权纠纷圆满解决,核心高管持续增持彰显信心,物管分拆上市亦有望提振估值,股息率亦具备吸引力,持续看好公司后续表现。预计公司2020-2022 年EPS分别为1.32 元、1.61 元、1.94 元,当前股价对应PE 分别为7.4 倍、6.1 倍、5.0 倍,首次覆盖给予“推荐”评级。

    风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)公司净负债率仍处行业较高水平,若融资环境超预期收紧,或面临融资渠道受阻、成本上升风险;3)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;4)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。