房地产行业周报:央行强调房住不炒 REITS试水利好存量资产盘活

类别:行业 机构:开源证券股份有限公司 研究员:齐东 日期:2020-08-10

房住不炒基调不变,一城一策持续灵活,维持行业看好评级

    我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下,但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策、融资等方面均持续向好,在宽信用的大环境下,限价政策有所松动利好房企利润率修复,存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复,板块PE-TTM为9.30 倍,但仍处于历史低位。当前结算项目主要为2017-2018 年销售项目,伴随疫情影响逐渐消散,对全年业绩影响相对较小。我们建议三季度继续关注地产板块机会,维持行业看好评级。

    政策:央行强调房住不炒,REITs 试水利好存量资产盘活

    1)中央:央行发布《2020 年第二季度中国货币政策执行报告》,强调房住不炒,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。政策方向不变,重申“房住不炒”定位,同时“实施好房地产金融审慎管理制度”意味着遏制资金违规流入楼市仍是监管重点,稳住存量、严控增量。2)长效机制方面,国家发改委鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点,酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。未来随着REITs 制度的成熟,底层资产性质有望持续放开,利好具备优质存量资产公司进行价值重估。3)地方政策出台频率较高,调控方向与各自市场热度情况相关,政策颗粒度更精细化,稳地产预期不变。

    成交:一二手单周成交有所分化,整体向好趋势不变

    1)新房:2020 年第32 周,全国32 城成交面积438 万平米,同比增加8%,环比减少15%;从累计数值看,年初至今32 城累计成交面积达12144 万平米,累计同比减少9%,增速降幅仍在收敛。2)二手房:2020 年第32 周,全国9 城成交面积为142 万平米,同比增速+9%,前值14%;年初至今累计成交面积3506万平米,同比增速-9%,较前值提升1 个百分点。

    资金:单周信用债、海外债发行规模分化,利率环比下滑

    1)单周数据看,2020 年第32 周,信用债发行49 亿元,同比减少63%,环比减少29%,平均加权利率5.29%,环比减少15 BPs;海外债发行21.2 亿美元,同比增加93%,环比增加253%,平均加权利率6.32%,环比减少325 BPs。2)月度数据看,2020 年7 月,信用债发行615 亿元,同比增长1%,环比增长37%;海外债发行497 亿元,同比增长3%,环比增长45%;加权利率分别为4.64%、7.50%,较2019 年末均有下降。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动。