房地产行业：关于基础设施REITS近期进展的点评：细则持续落地 试点指日可待

核心观点

    8 月3 日发改委官微发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，8 月7 日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。两项细则文件对于REITs 的申报以及发行在430 文件的基础上进一步细化，正式打响了公募REITs 实操层面的第一枪，意味着REITs 落地进程再提速。

    进一步细化底层资产的具体行业及用地属性，量化运营要求首先，聚焦的重点行业中，对于新型基础设施领域有了更为明确的指引，囊括数据中心、5G、物联网、智慧城市等项目；国家战略性新兴产业集群以及产业园区也对区域范围、业态提出要求；同时，用地属性有明确指示，商业以及住宅用地均排除在外；再次，针对底层资产的运营成熟度列示了两个条件，1. 运营时间原则上不低于3 年，2. 近3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3 年净现金流分派率原则上不低于4%。

    适度下调网下配售比例，完善投资者保护机制

    较430 的征求意见稿，细则明确基金份额“网下询价配售和网上定价发行”

    的发行模式，同时适度调低了网下配售比例10pct 至70%。列明基金管理人以及外部管理架构的权责，强化基金管理人与托管人的专业性以及诚信度，增设了外部管理机构的备案要求以及奖惩和解聘机制，发挥其专业作用。全文未提及私募基金管理人，反映监管层希望减少委托代理层级，淡化私募基金架构的思路。细则还增设了基金财产独立性以及基金销售合规性的问题，要求编制基础设施基金报表，确保投资者的充分知情权。

    为公募REITs 产品长线发展完善制度框架

    细则为REITs 其稳定存续有细项规划，体现为：1. 在外部管理机构解聘、更换方面，与其有关联的基金份额持有人无需回避表决，这意味着鼓励与原始权益人有关联关系的机构担任外部管理机构，持续为基础设施的稳定运营提供管理输出；2.新增REITs 存续期拟购入基础设施项目的相关问题，即对于REITs 底层资产扩充有制度设计；3. 细化基金借款的相关安排。允许基础设施项目带债发行，也允许项目公司对外借款用于项目日常运营、维修改造、项目收购等。用于项目收购的借款规模不超过基金净资产的20%。

    明确后续相关细则和管理制度会陆续出台

    明确约定未来的相关细则由交易所、证券业协会和基金业协会制定。证券交易所应当比照公开发行证券要求建立基础设施资产支持证券挂牌及基金上市审查制度，制定基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则，强化对相关参与主体的自律管理。公募REITs的推进如期进行，我们认为有望在年内看到具体试点项目的出炉和推进。

    投资建议

    我们认为三类企业值得关注：1. 短期来看，利好持有优质物流园区以及高新园区开发企业；2. 长远来看，利好具备不动产管理能力的资产管理企业，以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业。3. 公募REITs 有望推进国内物流、园区管理市场化，提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求，非住宅物管企业有望受益。

    风险提示：公募REITs 推进节奏不及预期；公募REITs 具体内涵存在不确定性；符合投资者收益率要求的底层资产偏少。