物业管理周报:老旧小区改造政策带来新机遇

类别:行业 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:宋健 日期:2020-08-10

行情概述:本周(2020.08.03-08.07)物管板块继续保持增长,板块平均增长4.3%,金融街物业、蓝光嘉宝和正荣服务一周涨幅分别为19.1%、12.9%和8.1%。YTD 涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、滨江服务和时代邻里,涨幅分别达到182.9%、178.2%和167.4%。

    中期盈喜彰显业绩确定性:本周新增5 家物管公司发布正面盈利预告。佳兆业美好综合净利润和经调整净利润分别同比增长超过30%和40%。永升生活服务综合净利润及归母净利润分别同比增长超过80%和60%。绿城服务归母净利润同比增长超过50%。鑫苑服务归母净利润同比增长超过140%。碧桂园服务收入、税前利润、净利润及归母净利润同比增长都超过50%。物管公司业绩的高速增长主要受益于在管规模的提升,同时增值服务收入稳定增长,公司整体运营效益的提升,带动收入和利润双升。

    老旧小区改造政策逐步落地:2020 年7 月,国务院在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中明确提出老旧小区改造目标,2020年计划开工小区3.9 万个,涉及居民近700 万户;“十四五”期间再改造3500 万户;力争“十四五”期末完成2000 年以前建成需要改造的城镇老旧小区改造任务。近期各地政策逐步落地,深圳市正抓紧制定既有住宅加装电梯三年行动方案;哈尔滨市住建局在《2020 年物业管理重点工作方案》中提出推进全市老旧小区改造工程,提高物业服务水平是重点任务。

    受益于政策出台,有专业化服务能力的物管公司将迎来新的发展机遇。

    港股通持续增持龙头物管公司:截止本周,绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务和保利物业的港股通持股比例分别为10.01%、9.06%、8.02%、5.03%、0.75%和34.36%。本周港股通增持保利物业较多(增加0.23%)。预计9 月份能进入港股通的物管公司包括永升生活服务、新城悦服务以及宝龙商业等。

    物业管理行业将持续享受规模红利:在我们的报告《规模红利,聚焦“纯内需”》中指出物业管理行业在未来3-5 年仍然享受4 大规模红利:1)房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升;2)资产证券化加速了行业的收并购整合;3)当前物管公司加大外拓力度,从住宅物管向多元物业业态拓展;4)物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

    行业的规模红利仍在持续。

    高成长高确定性是板块的主旋律:我们认为物业管理行业的行业属性,即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红,决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平,物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。截止目前港股物管板块平均估值对应2020/2021 年36/25.5XPE。物业管理行业受益于4 大规模红利,板块正处于从1 到N 的快速拓展期,而增值服务正经历从0 到1的拓荒期。物管公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响。

    行业首选中海物业、永升生活服务、绿城服务,推荐关注时代邻里、雅生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务。

    风险提示:业务扩张和收购不及预期;物业管理费提价受阻;收缴率不及预期;增值业务拓展不及预期。