房地产土地周报:各地推地节奏略缓 关注高盈利质量房企

类别:行业 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2020-08-09

  土地供应(2020.7.27-2020.8.2):百城土地供应建筑面积累计同比上升17.88%本周100 城土地供应建筑面积合计3344.98 万平方米,环比上升16.55%,同比上升14.72%,累计同比上升17.88%,较前一周下降0.13 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为179.42、1384.68、1842.88 万平方米,环比增速分别为-34.44%、-3.57%、46.85%;同比增速分别为25.76%、19.73%、10.62%;累计同比增速分别为65.48%、14.61%、15.94%;较前一周变动-0.98、0.18、-0.24 个百分点。本周100 城土地挂牌均价2928 元/平方米,环比上升2.33%,同比下降8.73%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为11658、4237、1778 元/平方米,环比增速分别为27.35%、52.68%、-19.98%;同比增速分别为0.52%、-4.08%、-0.11%。本周100 城住宅类土地供应建筑面积合计1643.71 万平方米,环比下降6.96%,同比上升10.84%。

      土地成交(2020.7.27-2020.8.2):百城土地成交规划建筑面积累计同比上升14.33%本周100 城土地成交规划建筑面积1465.23 万平方米,环比下降43.87%,同比下降38.93%,累计同比上升14.33%,较前一周下降1.91 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为167.3、658.47、639.46 万平方米,环比增速分别为-9.88%、-31.24%、-56.42%;同比增速分别为-3.47%、-35.16%、-47.16%;累计同比增速分别为24.79%、6.54%、20.23%;较前一周变动-1.15、-1.4、-2.52 个百分点。本周100 城土地成交均价6277 元/平方米,环比上升142.17%,同比上升31.4%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为15728、6171、3913元/平方米,环比增速分别为23.91%、268.64%、104.55%;同比增速分别为365.88%、-19.73%、54.3%。本周100 城土地成交总价919.69 亿元,环比上升35.92%,同比下降19.76%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为263.12、406.37、250.2 亿元,环比增速分别为11.67%、153.48%、-10.88%;同比增速分别为349.71%、-47.95%、-18.49%。本周100 城住宅类土地成交规划建筑面积821.39 万平方米,环比下降16.68%,同比下降43.63%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地成交规划建筑面积分别为105.71、378.44、337.23 万平方米,环比增速分别为10.53%、18.07%、-40.8%;同比增速分别为246.19%、-46.88%、-52.78%。本周100 城住宅类土地成交均价10025 元/平方米,环比上升82.34%,同比上升39.72%。

      投资建议:

      8 月6 日,中国人民银行发布2020 年第二季度中国货币政策执行报告,公布6 月贷款加权平均利率5.06%,较3 月下降2bp,其中一般贷款利率5.06%,较3 月下行22bp,房贷利率5.42%,较3月下行18bp。6 月,1 年期LPR 较上年 12 月下降 0.3 个百分点至 3.85%,5 年期以上 LPR 下降0.15 个百分点至 4.65%。报告提出,“保持货币供应量和社会融资规模合理增长,完善跨周期设计和调节”。房贷利率稳中趋降,预计未来货币政策将持续保持稳健,流动性保持相对宽松。

      政策层面,政策环境偏中性,以保障刚需为主。自然资源部近日发出《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》,支持完善规划调整、土地供应、收益分配机制,支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率,激发市场活力和创造力;海口市住建局发出《关于打击捂盘惜售等违规行为进一步规范房地产市场秩序的通知》,严厉打击房地产捂盘惜售、化整为零、饥饿营销等违规行为。取得预售许可的商品房项目,房企要在10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格明码标价对外销售。在发展“国内大循环”的背景下,预计未来政策将持续”一城一策”,不会出现大面积收紧,或许未来从供应端的调节会成为重要趋势。

      当前地产股政策环境中性化、7 月基本面修复超预期、但仍然处于估值的低位区间:1)三季度销售有望继续超预期:上半年房企拿地积极、有动力加快周转推货;2)政策预期中性化:少数热点城市局部调控、大范围政策收紧概率较低,3)流动性环境仍然偏宽松,地产供需双方有望受益,4)地产板块估值低位。基于此短期重点推荐销售高增长房企:保利地产、万科A、金地集团、金科股份、阳光城、招商积余、南山控股、城投控股等;持续建议关注:1)优质地产公司:万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、中南建设、美的置业等;2)物业管理龙头:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)商业及reits:南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

      风险提示:政策变化不及预期,房屋销售不及预期、疫情二次反弹