万科A(000002):销售高位增长 拿地积极度提升

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2020-08-05

事件:

    2020 年7 月份公司实现合同销售面积394.0 万平方米,合同销售金额590.2亿元;2020 年1~7 月份公司累计实现合同销售面积2,471.0 万平方米,合同销售金额3,795.0 亿元。

    点评:

    单月销售高位增长,累计销售面积增速首次转正,均价维持高位。公司单月销售金额590.2 亿元,同比增长22.5%,增速较6 月变动12 个PCT;单月销售面积394 万平米,同比增长25.68%,增速较6 月变动23.18 个PCT;单月销售均价1.5 万元/平米,同比变动-2.55%,环比上月略有增加。2020年1-7 月,公司累计销售面积增速首次转正,累计销售面积2471 万方,同比增加0.3%,增速较6 月增加3.7 个PCT;累计销售金额3795 亿元,同比下降0.7%,增速较6 月增加3.3 个PCT;累计销售均价1.54 万元/平米,与6 月份持平,继续高位维持稳定。公司前七个月累计完成2020 年销售金额目标的57.5%,完成进度在top10 房企中排名靠前,对比公司2019 年前七个月销售完成度的60.6%,公司受疫情影响恢复良好,基于目前房地产市场仍处于供需持续改善阶段,继续维持公司可实现6600 亿销售目标的判断,对应增速4.1%。

    拿地力度提升,聚焦二线及环都市圈,长三角拿地金额占比达4 成。公司7 月份新增加开发项目29 个,较去年多出9 个;7 月拿地计容建面494.9万平米,同比增长23.1%;7 月支付拿地权益金额212.33 亿元,同比下降32.2%。 2020 年1-7 月公司累计新增项目75 个,去年同期新增项目81 个,累计新增计容建面1367 万方,同比减少30.46%,增速较上月变动13.8 个PCT;累计拿地金额524.7 亿元,拿地销售金额比例为19.5%,公司累计拿地权益比例71%,环比提升15 个PCT;公司1-7 月拿地均价为0.54 万元/平米,地售比0.35,较上月的0.41 有所下降。拿地区域来看,公司主要分布于长三角、珠三角区域,以及青岛、重庆、郑州、沈阳等二线城市,为增长潜力较高的区域,其中长三角区域拿地计容建面152.8 万平,占比31%,拿地金额83.95 亿元,占比39.5%。公司7 月份拿地积极,充分布局二线及环都市圈,为后续业绩释放提供优势。

    投资建议:

    公司7 月销售额、销售面积高位增长,累计销售面积增速首次转正销售均价维持高位;拿地方面,受益于充足的土地供应及良好的货币环境,公司拿地积极度提升且聚焦热门区域。我们认为公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低,在手土储厚实,预计公司全年销售额有望突破6600 亿元。预计公司20-21 年归母净利润分别为460.23 亿元、540.19 亿元,对应PE 为7X、5.97X,维持“买入”评级。

    风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期