基础设施与房地产行业重大事项点评:好规则匹配好产品 新工具盘活大周期

类别:行业 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/罗鼎/李想/扈世民/关鹏/张全国 日期:2020-08-04

国家发改委办公厅发布通知,就REITs 试点项目申报工作做出要求。跟此前的40 号文和征求意见稿相比,进一步细分了行业要求,规定了现金流、净现金分派率的底线要求,鼓励将回收资金用于基础设施补短板建设。公募REITs 制度构架进一步明朗,公募REITs 市场呼之欲出。

    基础设施的定义内涵很广,REITs 有效服务实体经济。相比此前的征求意见稿和40 号文,此次发改委关于公募REITs 试点项目申报工作的通知,进一步增加了基础设施包含的范围。此前未详细展开新型基础设施的涵义,此次专门列举5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络、智能交通、智慧能源、智慧城市等,大大强化了新基建的内涵,也鼓励以新技术新思维改造提升老的基础设施。总体来看,我们认为更加详尽的基础设施清单,将进一步丰富产品的种类,有利于公募REITs 的成功。

    继续坚持“房住不炒”,坚持产品的基础设施本位。通知进一步明确,酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围,在园区试点中,也要项目要求定义为非商业、非住宅用地。我们认为,坚持REITs 产品的基础设施本位,有利于减少争议,先建设一个交易活跃、产品丰富的市场。

    净现金分派率的原则要求,可能会优化未来上市标的的质量。通知要求项目预计未来3 年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。一方面,这一规定说明制度构建时充分考虑投资者追求稳定收益的要求,避免REITs 发行估值过高;另一方面,这种原则性的规定也可能暗示收益率更高,更受投资者欢迎的产品也同样更受监管欢迎,规则设计考虑市场因素。

    鼓励回收资金用于基础设施补短板建设,有利于增加基建投资,推动新的增量。

    对回收资金的使用做比较明确的规定,这是中国公募REITs 的重要特点。允许资金跨区域,跨行业使用,则给予了企业一定的灵活性。总体而言,我们认为公募REITs 出台将有效盘活存量资产,进一步拉动基建投资。

    风险提示:部分行业底层资产净现金分派率不高的风险;部分项目经营权期限较短,长期而言现金流不够持续稳定的风险。

    公募REITs 市场呼之欲出,微观和宏观影响不容小视。我们认为,伴随着试点项目申报工作的展开,我国公募REITs 市场已经呼之欲出。从微观上,我们建议投资者作好投资股债结合新金融产品的准备,加大对基础设施底层资产,包括新基建资产的研究。从宏观上,我们认为公募REITs 的改革有助于进一步延长基建投资的景气,材料端和建设端都受益于盘活存量,既可能为传统基建产业链带来新的投资契机,也可能推动一些新基建产业走向成熟。