中金房地产周报:7月新房销售高增 宅地成交量持续上行

类别:行业 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇/王璞 日期:2020-08-04

  行业近况

      上周共36 城披露周度销售数据,样本城市新房销售面积同比增长9%;10 个重点城市新推房源数同比增长25%,推盘去化率上升至71%。7 月300 城宅地成交面积同比增长35%,平均溢价率边际回落至16%;百强房企销售额同比大增25%,1-7 月累计销售额同比回正。

      评论

      7 月新房销售面积同比实现双位数增长。上周36 城新房销售面积在连续两周同比下跌(-2%和-7%)后恢复正增长(+9%),其中超高/高能级城市同比增长13%(上上周-11%),中低能级城市同比增长1%(上上周+3%)。7 月样本城市新房销售面积同比增长10%(6 月-4%),其中超高/高能级城市和中低能级城市分别同比增长7%(6 月-8%)和20%(6 月+12%)。

      重点城市推盘量显著回升,单周去化率超过七成。上周10 个重点城市共推出58个项目,合计新推房源10649 套,环比增长5%,同比增长25%(上上周-9%);推盘去化率上升3 个百分点至71%,其中一、二线城市推盘去化率分别为85%(与上上周持平)和66%(上上周63%)。7 月10 个重点城市新推房源同比跌幅较6月(-10%)收窄至-6%,推盘去化率达65%,与6 月基本持平。

      7 月300 城宅地成交面积增幅扩大,溢价率边际回落。上周300 城居住用地推出面积同比增长18%(上上周-9%),成交面积同比增长4%(上上周+41%);平均溢价率19%,与上上周持平;流拍率较上上周(4.2%)显著下降至1.5%。7 月300 城居住用地成交面积同比增长35%(6 月25%),平均溢价率为16%,较6 月(19%)有所回落,平均流拍率为3.8%(6 月4.1%)。

      龙头房企7 月销售额同比大增,年初至今累计销售额回正。克而瑞数据显示,7月百强房企销售额同比增长25%(6 月+14%),其中Top10/30/50 房企分别同比增长23%/28%/27%,较6 月(10%/18%/13%)明显提高。1-7 月百强房企累计销售额同比回正(+1.2%),其中Top10/30/50 房企分别同比增长0.4%/2.8%/2%。

      估值与建议

      7 月样本城市新房销售面积与龙头房企销售额均实现同比高增长,宅地成交量增幅持续扩大。考虑到下半年行业基本面整体平稳,龙头公司销售韧性强、盈利确定性高,8 月中报期的正向沟通也将有助于提振投资者预期及情绪,同时板块经过7 月中旬以来的回调,估值具备相对优势,我们重申对A/H 地产板块的看多观点,A 股推荐阳光城、金科、中南、保利、万科、金地,H 股推荐融创、华润、中海、越秀、宏洋、美的置业。此外,我们认为物业管理板块长期维度发展空间广阔,中期维度增长强劲且确定性高,短期扎实的中期业绩和优质新股的不断上市将进一步催化股价表现,首推碧桂园服务、绿城服务,其次推荐永升生活服务、雅生活。

      风险

      房地产调控政策超预期收紧;海内外疫情进一步升级;房企竣工及结转进度不及预期,拖累业绩表现。