建筑行业：老旧小区改造有望带来万亿投资

　　1. 投资事件

    　　7 月20 日，国务院办公厅发布《关于推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

    　　2. 分析判断

    　　“十四五”期末力争完成2000 年底前建成的老旧小区改造。7 月20 日，国务院办公厅发布《关于推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

    　　（以下简称《意见》）。《意见》明确城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。《意见》

    　　指出2020 年新开工改造城镇老旧小区3.9 万个，涉及居民近700 万户；到2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。《意见》分阶段推进旧改，通过前期的试点，到中期的制度建设和体系建设等，力争通过五年时间完成。

    　　《意见》确定改造内容，分层次推进旧改。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3 类。基础类为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。基础类旧改有利于居民的基本生活条件改善，推进相对较为容易，基础类旧改带有普惠性质。

    　　完善类旧改为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。完善类旧改有利于提升居民生活水平。以加装电梯为例，2000 年底前竣工的老旧小区多为五层-七层高的老小区，六层较为普遍。老旧小区居民中有很多高龄老人，对于居住在三楼以上的高龄老人，上下楼梯较为困难，提升类旧改集中于改善老旧小区的医疗卫生、教育、消费、智能化等。提升类旧改为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。我国老龄人口基数较为庞大，据民政部统计，截至2017 年底，全国60 周岁及以上老年人口24090 万人，占总人口的17.3%，其中65 周岁及以上老年人口15831 万人，占总人口的11.4%。而根据全国老龄办的预测，到2020 年，全国60 周岁以上老年人口将达到2.55 亿人。因此养老院、卫生服务站等提升类旧改对养老的作用非常大。

    　　全国各地积极推进老旧小区改造。2012 年，北京出台了《关于印发〈北京市老旧小区综合整治工作实施意见〉的通知》，对1990 年之前建设且建设标准、设施设备、功能配套明显低于现行标准的老旧小区，实施了以抗震节能为主、环境治理为辅的综合整治，整个“十二五”期间完成6562 万平方米市属老旧小区综合整治。2016 年底，北京新一轮老旧小区综合整治开始试点工作，北京市在中心城区和通州区选取了10 个小区，围绕节能改造、上下水更新、增设停车位、加装电梯和架空线规范梳理及入地等内容开展综合整治。2017 年，北京确认了243 个老旧小区综合整治项目，涉及2303 栋住宅楼、17.8 万户。2018 年，北京印发了《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020 年)》，建立健全老旧小区治理体系。到 2019 年 11 月底，上海完成旧改55.3 万平方米，超额完成2019 年目标，受益居民2.9 万户。根据搜狐网统计，截至 2019 年10 月份，广州市共推进老旧小区微改造项目685 个，其中已完工208 个，已完工及正在实施项目惠及 45 万户家庭157.5 万人；江苏省已有108 个小区基本完成整治、212 个正在施工。各级地方政府积极响应中央政策，未来有望延续良好趋势。

    　　3. 投资建议

    　　老旧小区改造有望带动万亿固定资产投资。老旧小区改造是改善民生的重要举措。住建部数据显示，截至2019年5 月底，按照建成于2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区标准，各地上报需要改造的城镇老旧小区17 万个，涉及居民上亿人。以河北省为例，到2020 年要完成5739 个老旧小区改造，涉及3.6 万栋住宅、141 万多户居民，改造资金需求为129.6 亿元。平均每户居民需求的资金为9191.49 元。预计这一水平旧改多为基础类旧改，若涉及到完善类旧改和提升类旧改，则所需资金更多。以北京为例，2020 年，北京计划完成老旧小区综合整治项目50 个，实现固定资产投资12.8 亿元。假设有1 亿居民涉及旧改，每户居民3-4 人，经过测算1亿居民旧改拉动的固定资产投规模约为8740-11600 亿元。建议关注相关建筑安装行业投资机会。

    　　风险提示：老旧小区改造不及预期的风险。