房地产行业深圳“715新政”点评：深圳调控升级 关注热点城市未来政策动向

事件：

    7 月15 日，深圳市住房和建设局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

    投资要点：

    触发调控的诱因系疫情后房价涨幅明显，且近期新房成交仍呈现火热状态。

    主要表现为 ：1）在资产保值增值需求不减、新房二手房价格倒挂等多重作用下，新房成交火爆；2）二手房成交显著放量并创新高，6 月深圳二手房成交量创2019 年以来新高。此外深圳南山区二手房均价为全国第二，福田、罗湖、宝安区均价皆超6 万，分别同比+20.2%/+15.2%/+11.8%/+15.5%，成交均价与涨幅与“房住不炒”主基调有所背离。

    预计短期需求将受到冲击，中长期仍将关注供给端的政策走向。（1）对深圳：需求端受到明显抑制，楼市成交大概率降温；（2）对周边城市：短期受益于深圳购房外溢需求，投资炒房或更加谨慎；（3）对全国：全国大范围政策趋紧的可能性不大。此外，我们认为“715”新政后深圳楼市后续走势有以下特点：（1）短期：成交或下滑但不会失速；（2）长期：在新兴产业发展、政策倾斜以及人口持续净流入等因素作用下，深圳中长期供需矛盾的改善空间仍需观测供给端的政策走向。

    从深圳新政来看，调控措施有保有压，目的在于稳定楼市、引导市场价格回归理性。联系到疫后房地产市场逐步复苏，疫情期间特殊政策也逐渐退出，我们认为1）下半年全国大范围政策趋紧的可能性不大，但个别房价上涨过快、房价趋高的城市或面临因城施策的小范围调控；2）政策调控目的在于稳定楼市而非打压楼市，从整体来看严厉抑制政策有保有压且是短期的，但若三四季度楼市回升显著，预计下半年调控力度仍将维持定力。3）建议关注近期房价上涨较为明显城市如杭州、南京等后期的政策动态。

    投资建议：深圳房地产调控政策主要是应对深圳目前房地产市场价格明显上涨的现象，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金额监管，严厉打击房地产市场违法违规行为。我们认为这是房住不炒、因城施策背景下，局部城市基于各自情况的调控需求，全国大范围跟进的可能性不大，可适当关注近期房价涨幅靠前的杭州、南京等城市的政策动态。前6 月百强房企销售额与去年同期基本持平，房地产行业销售持续修复，叠加目前房地产行业估值仍处于低位，且部分房企中报有望超预期。我们持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】，建议积极关注【弘阳地产】、【中骏集团控股】。

    风险提示：政策调控超预期，疫情反复影响超预期，行业销售不及预期。