地产行业动态跟踪报告:投资开工持续回升 楼市成交延续向好

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃 日期:2020-07-16

  事项:

      国家统计局公布2020 年1-6 月全国房地产开发投资及销售数据,其中房地产开发投资额同比增1.9%,新开工同比降7.6%;商品房销售面积同比降8.4%,销售额同比降5.4%。

      平安观点:

      投资累计增速转正,短期有望延续回升。2020 年1-6 月房地产投资同比增长1.9%,1-5 月为下降0.3%,累计增速已实现转正;其中6 月单月同比增长8.5%,较5 月提升0.4 百分点。投资增速回升主要受新开工增速提升、赶工程进度带来施工强度提升的影响。分区域看,6 月单月西部、东部、东北部、中部地区投资同比分别增长13.2%、10%、1.8%、1.3%。短期来看,开工赶工加速带来的施工强度提升,叠加土地市场热度延续、延期出让金补缴带来土地购置费增速修复,投资增速有望维持较高水平;中期随着新开工逐步放缓、土地市场趋于平稳,单月投资增速或将放缓,预计全年投资同比增5%左右。

      新开工大幅提升,竣工由正转负。2020 年1-6 月全国新开工同比降7.6%,较1-5 月收窄5.2 个百分点;其中6 月单月同比增长8.9%,较5 月提升6.3 个百分点。短期来看,在房企赶工、赶年内推盘供货、三四线开工加速等因素推动下,单月新开工增速仍有望维持高位;中期受楼市供应加大、去化率缓慢承压、库存持续累积影响,单月新开工增速或将回落。1-6 月竣工同比降10.5%,较1-5 月收窄0.8 个百分点;其中6 月单月同比降6.6%,较5 月下降12.8 个百分点,增速由正转负。

      考虑前期开工、销售高增,未来竣工回升趋势依旧明确。全年来看,随着后续赶工带来的施工强度提升,预计竣工仍有望实现正增长。

      单月销售增幅收窄,关注楼市热度持续性。1-6 月全国商品房销售面积、销售额同比降8.4%、5.4%,降幅较1-5 月收窄3.9 和5.2 个百分点;6月单月销售面积、销售额同比增长2.1%、9%,较5 月回落7.5 个、5.1个百分点。6 月单月销售均价9964 元/平米,环比升1.9%。分区域来看,6 月单月东部、西部销售面积同比增长6.8%、5.2%,增速靠前;东部销售均价环比上涨2.1%,优于西部(0.8%)表现。短期来看,考虑供给放量、低基数与市场热度延续,成交有望维持高位。中期来看,考虑近期部分热点城市政策收紧,以及供给端的持续放量,需求端不确定性加大,预计楼市将缓慢降温。

      土地市场热度延续,中期或趋平稳。1-6 月全国土地购置面积同比降0.9%,降幅较1-5 月收窄7.2 个百分点;土地成交价款同比增长5.9%,增速回落1.2 个百分点。6 月单月土地购置面积同比增长12.1%,土地成交价款同比增长4.2%,增速较5 月提升11.3 个、下降3.3 个百分点。

      6 月百城土地成交溢价率16%,较5 月微升0.9 个百分点,整体而言土地市场仍维持较高热度。短期来看楼市持续回温有助于房企短期保持积极性,中期随着土地供应规模加大,加上销售恢复放缓、且新增土储无法转化为年内货值和销售,预计土地市场整体将趋于平稳。

      资金环境持续改善,中期或延续中性偏松格局。2020 年1-6 月房企整体到位资金8.3 万亿元,同比下降1.9%,降幅较1-5 月收窄4.2 个百分点。受楼市成交向好影响,1-6 月定金及预收款同比增速较1-5 月提升6 个百分点至-7%。流动性宽松背景下,1-6 月国内贷款增速较1-5 月提升4 个百分点至3.5%,个人按揭贷款同比增速较1-5 月提升4 个百分点至3.1%,均已实现转正。6 月全国首套房贷利率5.28%,较5 月下降4BP,连续7 个月下行。考虑经济仍处弱复苏阶段,整体资金相对偏宽松,预计行业资金面仍有望延续中性偏松态势。

      投资建议:6 月全国房地产投资、新开工增速持续回升,销售面积、销售额延续正增长。短期来看,供应放量叠加低基数,成交有望延续高位,受成交向好影响单月新开工增速有望维持高位,叠加土地购置费增速修复,投资增速料将维持较高水平,基本面改善助估值修复逻辑仍在;同时市场大幅波动下,地产低估值高股息率的避险优势凸显。建议关注:1)销售及业绩较佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健集团;2)低估值高股息率的万科、保利、金地等。

      风险提示:1)由于疫情对行业开工、复工的影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;2)基于2019H2 以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击,若后续楼市再现调整,需求释放低于预期,未来存在房企进一步以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。