华侨城A(000069)：资产周转提速 预计全年销售近千亿

　　公司近况

    　　我们近期对公司基本面情况进行了调研。

    　　评论

    　　多维度助力资产周转提速。公司近年来通过多种方式着力提升周转水平：1）加大“短平快”项目比重，将拿地到开盘时间缩短至6 个月左右，同时采取灵活有效的营销策略加快资金回笼；2）调整组织架构并向下授权，给予一线人员更高的投资决策权；3）全面落实跟投机制，激励员工提高工作效率；4）与龙头房企合作提高纯地产项目开发速度，例如在东莞与保利、卓越合作开发快周转商住项目，在成都和西安与融创合作加快资产周转。

    　　全年销售料平稳增长，关注公司下半年补库节奏。我们估算公司储备货值超7000 亿元（截至2019 年末），可支撑未来3-4 年销售增长，2020 年有望实现销售额900-1000 亿元（含股权出售部分），对应同比增速约10%。一季度公司新增3 个文旅项目（分别位于襄阳、肇庆和中山）和1 个住宅项目；拿地金额同比下降43%至59 亿元，拿地面积同比下降11%至325 万平方米，对应楼面地价1808 元/平方米（2019 年6163 元/平方米）；新增项目权益比例（金额口径）64%，与2019 年基本持平（66%）。

    　　融资端优势凸显。一季度末公司净负债率较2019 年末（84%）上行至97%；在手现金较年初增长16%至436 亿元，为一年内到期有息负债的0.9 倍（年初1.1 倍）。公司2020-2021 年度拟向华侨城集团申请连同以前年度不超过400 亿元的委托贷款额度，借款利率不高于公司同期向金融机构借款的利率，融资端优势进一步凸显（2019 年公司平均融资成本4.56%，覆盖A股房企平均5.98%）。

    　　股份回购有序进行。公司计划自3 月20 日起12 个月内回购1.23-2.46 亿股公众股份用于股权激励，回购价格不超过8 元/股。

    　　截至6 月末公司累计回购1.44 亿股（占总股本的1.75%和计划回购上限的58%），总对价9 亿元（不含交易费用），对应成交均价6.26 元/股。

    　　估值建议

    　　考虑到公司受疫情影响程度小于预期，我们上调公司2020/20201年盈利5.0%/5.5%至1.66/1.92 元/股。当前股价交易于4.7/4.1 倍2020/2021e 市盈率。考虑到公司销售端有韧性和市场偏好提升，我们上调目标价25%至8.96 元，维持跑赢行业评级。新目标价对应40%的NAV 折让和5.4/4.7 倍2020/2021 年目标市盈率，隐含15%的上行空间。

    　　风险

    　　新冠疫情影响范围及幅度超预期；销售增速、结算进度不及预期。