中金房地产周报#202：7月前两周新房销售稳增 土地成交延续增势

　　行业近况

    　　7 月前两周样本城市新房销售面积同比增长23%（6 月-4%）；10 个重点城市新推房源数同比增长3%（6 月-10%），推盘去化率59%（6 月65%）；300 城宅地成交面积同比增长49%（6 月+25%），平均溢价率13%（6 月19%）。上半年房地产集合信托（用益信托口径）成立规模同比下降23%（2019 年+15%）。

    　　评论

    　　7 月前两周新房销售面积同比增逾两成。上周样本城市新房销售面积同比增长9%（上上周+28%），其中超高/高能级城市同比持平（上上周+23%），中低能级城市同比增长20%（上上周+55%）。7 月前两周样本城市新房销售面积同比增长23%（6 月-4%），其中超高/高能级城市和中低能级城市分别同比增长14%（6 月-8%）和44%（6 月+12%）。

    　　7 月前两周重点城市推盘量同比小增，去化率边际下行。上周10 个重点城市共推出42 个项目，合计新推房源8792 套，环比增长40%（上上周-68%），同比增长44%（上上周-26%）；推盘去化率下降11 个百分点至54%，其中一、二线城市推盘去化率分别为49%（上上周39%）和56%（上上周76%）。7 月前两周10 个重点城市新推房源同比增长3%（6 月-10%），推盘去化率为59%（6 月65%）。

    　　7 月前两周300 城宅地成交面积延续增势，溢价率回落。上周300 城居住用地推出面积环比下降19%，同比增长33%（上上周+60%）；成交面积环比下降43%，同比增长12%（上上周+83%）；平均溢价率13%（与上上周持平），流拍率4.1%（上上周5.7%）。7 月前两周300 城居住用地成交面积同比增长49%（6 月+25%），平均溢价率13%（6 月19%），平均流拍率5.0%（6 月4.1%）。

    　　上半年房地产集合信托成立规模同比跌逾两成。6 月房地产集合信托（用益信托网口径）成立规模同比下降30%（5 月-32%），1-6 月累计成立规模同比下降23%（2019 年+15%）。

    　　估值与建议

    　　覆盖A/H 地产股月初至今分别上涨16%/9%（按总市值计算），当前分别交易于6.8/6.9 倍2020 年市盈率。考虑到行业基本面反弹幅度超预期，政策面延续平稳温和窗口，龙头房企销售增速及中期业绩稳健，我们维持对地产板块的看多观点，提示投资者在板块型机会中遵循以下两条主线优选个股：1）销售与盈利增长确定性强、估值仍具吸引力的大型龙头：A 股推荐保利、万科，H 股推荐融创、华润、中海；2）增长有韧性的中型弹性标的：A 股推荐阳光城、金科、金地、中南，H 股推荐宏洋、美的、时代。此外，我们持续看好物业管理板块，推荐增长动能强且持续性强的优质公司，首推碧桂园服务，其次推荐绿城服务、永升生活服务、雅生活服务。

    　　风险

    　　海内外疫情进一步升级；地产融资环境超预期收紧；房企竣工及结转进度不及预期。