招商蛇口(001979)公司点评：高基数下仍表现亮眼、单月拿地力度提高

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    公司公告经营简况，6 月公司实现签约金额325.72 亿元，YOY+15.06%；实现签约面积161.51 万方，YOY+8.94%。1-6 月公司累计实现签约金额1,107.13 亿元，YOY+9.41%；累计实现签约面积497.30 万方，YOY-3.48%。

    高基数下表现亮眼，上半年销售目标完成率44.3%6 月公司实现签约金额325.72 亿元，环比+45.17%，YOY+15.06%，较上月增速收缩16.49pct；实现签约面积161.51 万方，环比+59.30%，YOY+8.94%，较上月增速收缩8.08pct；对应销售均价20,167 元/平米，YOY+5.61%，较上月销售均价收缩1,962元/平米。1-6 月累计实现签约金额1,107.13 亿元，YOY+9.41%，较上月增速提升2.19pct；签约面积497.30 万方，YOY-3.48%，较上月增速提升5.02pct；对应累计销售均价22,263 元/平米，YOY+13.35%，较上月均价收缩1,008 元/平米。19 年6月是公司在19 年全年签约金额的高峰，在高基数下公司仍取得双位数增长，表现可圈可点。1-6 月完成全年销售目标2500 亿的44.3%，与往年中期完成度相差无几，考虑2019 年7-8 月份为全年低基数月份，且下半年推货量提升，我们认为公司在三季度的表现可期。

    单月拿地集中在长三角区域的一线及热点二线城市6 月新增项目10 个，分别为上海（+2）、嘉兴（+2）、武汉（+1）、西安（+1）、常州（+1）、宁波（+1）、杭州（+1）、东莞（+1），新增土地面积58.11 万方，新增规划建面141.53 万方，新增总地价196.30 亿元，对应权益土地面积35.14 万方，权益规划建面76.85 万方，权益地价116.98 亿元，以金额计算权益比例为59.6%，较上月权益比例有所下降，主要由于部分项目体量较大，采取合作开发的策略。6月公司拿地力度60.3%，较上月提升21.4pct；权益拿地力度35.9%，较上月提升3.3pct，公司拿地意愿有所提升。从补货均价看，6 月新增项目楼面价为13,870 元/平米，权益楼面价为15,222 元/平米，楼面价/销售均价为68.8%，主要是当月新增土储多位于长三角区域的一线及热点二线城市。

    上半年拿地略显积极

    1-6 月累计土地面积235.68 万方，累计规划建面660.10 万方，累计总地价640.98亿元；对应累计权益土地面积138.65 万方，累计权益规划建面387.15 万方，累计权益地价408.29 亿元，以金额计算的权益比例为63.7%，今年上半年整体权益比例较去年（53.6%）有所提高。从累计拿地力度看，1-6 月累计拿地力度为57.9%，累计权益拿地力度为36.9%，分别高于2019 年整体的拿地力度（44.0%）、权益拿地力度（23.6%）。1-6 月楼面价/销售均价为43.6%，较2019 年全年（37.1%）略有提升，与2019 年中期楼面价/销售均价（50.0%）的水平要稍低一些，与公司上半年拿地结构更集中在一二线城市有关。

    投资建议：公司上半年完成全年销售目标2500 亿的44.3%，随着下半年货源的逐步增加，公司在三季度的表现可期。我们预计公司2020、2021、2022 年净利润分别为185 亿、211 亿、236 亿，对应EPS 分别为2.33 元、2.66 元、2.98 元，对应PE 为8.20X、7.19X、6.42X，维持“买入”评级。

    风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动