新城控股(601155)公司点评：单月销售面积增速转正、战略性增加高能级城市项目

事件

    公司公告经营简况，6 月公司实现合同销售金额约260.66 亿元，YOY-11.79%；实现销售面积约223.38 万方，YOY-11.83%。1-6 月累计合同销售金额约975.21 亿元，YOY-20.34%；累计销售面积约877.53 万方，YOY-16.39%。

    1-6 月完成销售目标的39%

    6 月公司实现合同销售金额约260.66 亿元，YOY-11.79%，较上月增速收缩2.31pct；实现销售面积约223.38 万方，YOY-11.83%，较上月增速收缩12.15pct；对应销售均价11668.91 元/平米，较上月提升679 元/平米。1-6 月公司累计实现合同销售金额975.21 亿元，YOY-20.34%，较上月增速提升2.72pct；累计实现合同销售面积877.53 万方，YOY-16.39%，较上月增速提升1.45pct。公司1-6 月销售金额恢复至去年同期的八成，完成2020 年销售目标的39%；相比于往年1-6 月较当年销售金额的完成率而言，当前完成率较低；主要源于疫情影响下，推货节奏受影响。

    单月新增权益比例维持高水平

    6 月公司新增土地项目19 个，分别为山东（+3）、江苏（+3）、浙江（+4）、广东（+1）、河北（+1）、广西（+1）、湖南（+1）、河南（+1）、青海（+1）、甘肃（+1）、贵州（+1）、山西（+1）；新增项目结构性增加了苏州、杭州等核心城市的布局；从区域分布上，主要以长三角区域为主。权益比例上，6 月新增项目100%：非100%权益为15:4，权益比例较高。6 月新增项目总出让面积约176.86 万方，计容建面469.45 万方，新增总地价为192.81 亿元，权益地价约173.84 亿元，对应权益比例为90.16%；1-6 月累计新增出让面积约520.04 万方，累计计容建面约1201.71 万方，累计新增总地价约496.34 亿元，累计权益地价约449.66 亿元，对应累计权益比例为90.60%，权益比例保持较高水平。

    单月拿地力度显著提高

    6 月单月拿地力度为73.97%，较上年整体拿地力度（25.54%）有明显改善。单月权益拿地力度为66.69%，较上年整体权益拿地力度（14.61%）提升约52.08pct；从累计拿地力度的表现看，1-6 月累计拿地力度、累计权益拿地力度分别为50.90%、46.11%，均高于上年水平，表明公司补货意愿充足，拿地积极性提高。从补货均价看，6 月新增土地平均楼面价为4107 元/平米，单月楼面价/单月销售均价为35.20%，新获取项目相对于当下的销售均价而言，仍具有一定的盈利空间；1-6 月累计土地楼面价/累计销售均价为37.17%。考虑到4 月以来，公司战略性增加了高城市能级的土地项目，而其获地成本/销售均价仍保持在45%的水平之下，或表明公司较强的投资能力。

    投资建议：公司上半年完成全年销售目标的39%，与公司推货节奏相关，考虑到下半年推货的铺排及市场的热度情况，我们判断公司完成全年目标仍有一定的可能性。近期公司主动增加高能级城市土地，且提升投资力度，有望为未来的持续发展打下基础，我们维持公司20-21 营业收入预测为1315 亿、1909 亿、2484 亿，对应净利润为161 亿、203 亿、249 亿，对应EPS 为7.15 元、8.99 元、11.05 元，对应PE 为5.26X、4.19X、3.41X。

    风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动