房地产行业:6月市场成交强势回暖 行业配置正当时

类别:行业 机构:中国银河证券股份有限公司 研究员:潘玮/王秋蘅 日期:2020-07-07

  核心观点:

      6 月市场成交强势回暖,主要受三四线销售大幅上行推动,下半年基本面改善有望持续。从我们跟踪重点城市高频数据来看,37 城2020 年6 月新房销量同比增速为6.2%,较5 月增速增加4.5pct,6月销售强势回暖;1-6 月新房销量累计同比为-15.8%,降幅较上月收窄5.6pct。分一二三线城市来看,6 月单月一、二、三线成交量同比分别为-4.3%/-2.1%/21.8%,较上月成交增速分别+1.5%、-1.0%、+14.0%。受房企推盘力度加大、前期抑制需求释放、流动性宽松等因素的推动,6 月房地产市场成交强势回暖,回暖态势持续扩大,分城市能力来看,三线城市成交大幅上行,一线成交增速降幅收窄,二线降幅小幅扩大。我们认为下半年随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低,基本面改善有望持续。

      5 年期LPR 未来有望继续下行,今年全国首套房贷利率连续4 个月下降。6 月22 日,全国银行间同业拆借中心公布,1 年期LPR 为3.85%,5 年期以上LPR 为4.65%,均较上期不变。4 月政治局会议和2020 年政府工作报告中均提出运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,我们认为未来LPR 将继续下行。我国2020年1-5 月的首套房贷平均利率分别为5.51%、5.5%、5.45%、5.42%、5.32%,已连续5 个月下降。考虑到3 月、4 月连续两月,5 年期LPR均有下调,整体流动性偏松,预计后续房贷利率将小幅继续下行。

      房地产板块估值目前处于历史底部区域,修复空间较大。截至7 月6 日,房地产行业TTM 市盈率(历史整体法)为10.1X,高于1 年移动均值8.8X,低于3 年移动均值11.3X,近期地产板块估值持续修复,但处于历史底部区域,较19 年4 月仍有15%的修复空间,未来修复空间可期。

      投资建议:7 月以来受行业基本面强势回暖和市场风格向低估值转换的推动,地产板块涨势强劲。我们认为当前板块估值虽持续修复,但仍处于历史低位,未来修复空间仍较大。下半年随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低,基本面改善有望持续,将继续推动板块估值修复。我们重申行业“推荐”评级,建议把握四条主线精选公司:1)低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口;2)销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设;3)存在区域催化因素或者国企改革潜在利好的小市值股:天健集团、南国置业、中交地产;4)物业管理行业标的:招商积余、新大正、南都物业。

      风险提示:经济及行业的下行压力;政策调控的不确定性