房地产行业：长期悲观预期在短期的过度发酵 板块估值修复行稳致远

　　2020 年下半年首个交易日，申万房地产指数收于4094.86 点，涨幅达5.09%，而上证综指也自今年3 月以来重新站上3000 点的整数关口。但反观2020 年上半年，申万地产指数绝对涨幅-9.2%，跑输沪深300 指数10.9 个百分点，在28个行业中排名倒数第6。此前销售的快速恢复以及土地市场反应出来的高预期也和资本市场的冷淡形成了鲜明的对比。

    　　我们不禁要问，是什么原因导致了这种背离？除了今年上半年市场风格的因素以外，难道真的没有基本面因素在起作用吗？而在市场纠偏之后，这一轮估值修复的行情又能延续多久？

    　　核心观点

    上半年地产板块的弱势表现并不完全由A 股的市场偏好决定的，市场对于行业基本面的认知可能存在某些偏差。我们首先将A 股上市的地产公司与内房股上半年的表现做一个对比，结果表明A 股上市地产公司和内房股相比年内跌幅比较接近，并且受国际资本市场的影响，内房股整体的波动程度还要大于A 股的地产公司，这表明风格因素并非是板块孱弱表现的主因。

    地产板块未能演绎强者恒强的情况，一定程度上拖累了板块的表现。我们把不同行业横向对比可以发现今年上半年涨幅相对比较大的行业中，除了医药、食品饮料等行业是属于普涨，大多数的行业龙头领涨的情况十分鲜明。

    　　在地产板块龙头未能实现明显的突围，一定程度上又加强了悲观的预期。

    长期增长的悲观预期在短期过分发酵，这对板块的估值造成了明显的影响。

    　　在地产行业现阶段强者不强恰恰说明了基本面的韧性而非恶化。我们认为市场高估了疫情的短期影响，低估了年内销售的韧性。短期来看，部分城市限价放松、行业融资成本下降打开了房企的利润空间，长期来看，行业距离进入衰退期还有相当长距离，一线的龙头稳健性和二线龙头的成长性依然可以维持，但市场可能把长期增长的悲观预期在短期过分发酵。

    短期销售和中长期利润率的持续超预期，将继续推动板块估值修复行情的演绎。本周板块的大幅上涨来源于市场对于地产板块估值体系认知的修复，而背后支撑的逻辑在于市场对行业短期销售和中长期利润率存在较大的预期差。那只要行业销售能够持续超市场预期，同时由于限价放松和融资成本下行带来的中长期利润率走稳能够持续，那行业本轮的估值修复行情就不应轻言结束。

    　　投资建议与投资标的

    我们认为在市场完成短期纠偏之后，下半年估值修复主要来源于业绩推动，未来我们继续看好一线的龙头稳健性和二线龙头的成长性。重点推荐业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、世茂集团(00813，买入)、中南建设(000961，买入)，以及推荐业绩确定性较高的保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)。

    　　风险提示

    疫情影响导致销售大幅低于预期。

    政策调控严厉程度高于预期。

    利率发生明显上升。