金科股份(000656)：销售持续回暖 物管分拆推进 重申核心推荐

公司近况

    金科股份连续两日涨停，我们对公司主要观点更新如下。

    评论

    销售持续回暖，全年目标料顺利完成。克而瑞数据显示，公司上半年全口径销售金额同比增长5%至830 亿元，高于龙头房企平均水平（TOP10/20/30 房企分别同比下降3%/1%/1%），其中4/5/6月分别同比-35%/+7%/74%。我们估计公司全年可售货值约3600亿元，其中三分之二将于下半年推出（对应金额约2400 亿元）；若以60%的去化率估算，公司下半年将实现销售额超1400 亿元，全年能够完成2200 亿元的销售目标，对应同比增速18%。

    新增土储权益比例及利润率维持平稳。我们监测到公司上半年通过招拍挂新增土地储备690 万平方米（公司未披露拿地明细，数据来源于中指数据库），平均权益比例约70%。我们测算新增项目平均地货比约35%，毛利率29.7%（2019 年房地产业务结算毛利率28.8%，均为税前）。我们预计公司下半年将继续积极补充土储资源，新增土储权益比例和利润率将维持平稳。

    评级屡获上调，融资成本再创新低。年初至今，中诚信、联合评级和大公国际陆续将公司主体评级上调至AAA，评级展望稳定。

    公司上半年信用债加权平均发行成本5.60%（2019 年全年6.99%），近期发行一笔供应链金融资产支持专项计划，票面利率5.15%，创历史新低。我们预计公司融资成本仍有进一步下行的空间，杠杆端亦将持续改善。

    物管分拆上市有序推进，有望催化公司估值提升。公司物业管理子公司金科智慧服务赴香港上市申请已于6 月24 日被证监会受理，招股说明书已于6 月29 日在港交所提交。截至2019 年末，金科智慧服务合同管理面积2.49 亿平方米，在管面积1.21 亿平方米，2017~2019 年净利润复合增速81.5%，金科股份持有其68.32%的股权。我们预计金科智慧服务成功上市后市值有望超200 亿港元，将带动金科股份估值提升。

    估值建议

    我们维持公司盈利预测不变。公司当前股价交易于7.4/6.0 倍2020/2021e 市盈率和5.4%/6.7% 2020/2021e 股息收益率。维持跑赢行业评级，上调目标价14%至11.74 元（主要因市场风险偏好上行），其中开发性物业资产价值定于7.5 倍2020 年目标市盈率，物业管理业务资产价值定于20 倍2021 年目标市盈率，对应19%的上行空间。

    风险

    主要布局城市调控政策超预计转紧；融资环境超预期恶化；公司竣工结算进度不及预期。