金科股份(000656)物业上市进程点评：物业上市稳步推进 高管增持彰显信心

金科智慧服务分拆上市进程稳步推进，高管完成增持，彰显中长期信心

    6 月24 日，1）金科股份公告，金科智慧服务于2020 年6 月24 日收到中国证监会行政许可申请受理单，中国证监会对金科智慧服务境外上市的行政许可申请材料进行了审查，认为该申请材料齐全，决定对该行政许可申请予以受理，后续金科智慧服务境外上市事项尚需取得中国证监会、香港联交所及其他有关监管机构的批准。我们认为，考虑到物业管理行业的高成长性以及高估值，金科智慧服务境外上市有望增厚公司市值。此外，2）公司公告，自2020 年4月17 日至6 月23 日期间，公司董事长蒋思海先生通过集中竞价方式增持公司股票，截止该公告日，蒋思海先生已累计增持3,001.86 万元，完成其股票增持计划。我们认为，公司高管增持公司股票，充分彰显对于公司未来发展的信心，深度绑定公司与管理层利益，望推动后续公司继续高质量的发展。

    中诚信、联合、大公相继上调至AAA 评级，望推动融资成本再下行

    2 月16 日，公司发行规模为不超过23 亿元公司债，经中诚信评级综合评定，金科股份长期主体评级为AAA 级，本期债券评级为AAA 级，评级展望稳定。5 月15 日，联合信用将公司主体信用等级由 AA+上调为 AAA，评级展望稳定。5 月18 日，大公国际将公司主体信用等级由AA+上调为AAA，评级展望稳定，同时上调“15 金科01”的债券信用等级为“AAA”。今年年初以来，中诚信、联合评级、大公国际相继上调公司债券信用评级至AAA，表明公司财务健康获得三大评级公司的普遍认可，同时公司目前正处业绩释放期有望促进净负债率的持续下行，综合将推动公司融资结构的持续优化，以及融资成本进一步下行，助力公司实现更有质量的成长。

    推进西部大开发形成新格局，公司望充分受益西部地区的发展红利

    5 月17 日，中共中央国务院发布《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，对西部建设提出了更深层次的要求。《意见》提出，以共建“一带一路”为引领，加大西部开放力度。积极参与和融入“一带一路”建设。支持重庆、四川、陕西发挥综合优势，打造内陆开放高地和开发开放枢纽。构建内陆多层次开放平台。鼓励重庆、成都、西安等加快建设国际门户枢纽城市等方面。此外，《意见》提出，到2035 年，西部地区基本实现社会主义现代化，基本公共服务、基础设施通达程度、人民生活水平与东部地区大体相当。公司作为成渝龙头之一，预计后续有望受益西部大开发的发展红利。

    投资建议：物业上市稳步推进，高管增持彰显信心，重申“强推”评级

    16 年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，并且低价拿地则确保后续毛利率无忧，而目前公司正值业绩释放期。此外，金科物业合同面积2.4 亿平米，综合实力排名10 位，后续估值也或将逐步体现。我们维持预计2020-22 年每股收益分别为1.31、1.65、2.07 元，对应20-22 年PE 为6.1/4.9/3.9 倍，维持目标价10.00 元，重申“强推”评级。

    风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧