房地产行业-绿代表：远见者的时代已经到来

　　核心观点：

    　　绿色地产开发路径在2018 年之前对房企来讲是选择题，但如今已经逐渐成长为风口。行业中，最早做绿色地产并且取得成绩的房企主要有三家，分别是中国金茂、朗诗绿色地产和当代置业，我们称之为“绿代表”。因此，本文我们也将从产品的角度找寻企业从绿色地产中获得的附加值，最终结论如下：

    　　一、金茂：利用金茂府树立高端住宅地位，致力实现从产品绿到城市绿

    　　金茂通过金茂府树立高端住宅地位，以二八定律的方式实现产品全国化复制。为了降低项目售价受限价政策的影响，公司聚焦城市运营，期望获取更低的地价，最终实现利用高端住宅和城市运营两种方式保障公司利润率增长。但金茂城市运营仍处于初级阶段，并且周期较长，短期内缓解公司毛利润率下降的压力仍然存在。

    　　二、构筑品牌护城河，利用产品溢价提升公司盈利能力朗诗从2004 年以来便坚持发展绿色地产，即使在2016年、2017 年火爆的房地产市场下，仍然保持定力，坚定走轻资产路线。截至2019 年，公司在绿色地产领域深入研究，大大提升了产品溢价能力，公司控股项目、小股操盘项目和代建项目的售价明显高于周边房价，使朗诗毛利润率整体处于增长状态。但有得必有失，坚持资产轻型化道路使公司在市场上行期间抑制拿地规模，最终错失销售增长黄金期。

    　　三、产品溢价持续增强，多元方式拿地和高能级城市保障盈利下限

    　　当代利用传统地产开发商的思维来做绿色地产，产品溢价水平不断增强。但相比金茂和朗诗，公司的毛利润率水平仍然较低，对此当代扩大利用产业协同、收并购和一二级联动开发的方式提升拿地规模占比，以降低拿地成本，同时重点布局一二线和强三线城市，从而保障公司毛利润率持续提升。