小商品城(600415)：拟剥离地产业务子公司 聚焦主业前景值得期待

事件

    　　公司发布公告：拟与商城控股（控股股东）签订《股权转让协议》，约定以22.32亿元向其转让公司全资子公司商城房产及浦江绿谷各51%的股权。本次交易完成后，商城房产及浦江绿谷将由公司全资子公司变成参股子公司。

    简评

    以22.32亿元剥离两家地产子公司

    本次交易中，公司以22.32亿元向控股股东-商城控股转让公司全资子公司商城房产及浦江绿谷各51%的股权。商城房产及浦江绿谷主营业务为房地产开发、销售、租赁及其物业管理。本次交易完成后，商城房产及浦江绿谷将实现出表，由公司全资子公司变成参股子公司。

    　　交易对价合理，预计增厚公司投资收益3.17亿元

    商城房产：2019年母公司口径下营收1.55亿元，净利润1.941亿元。基础资产法下，商城控股股权评估价值为35.1亿元；收益法下，股权评估价值为35亿元。

    　　浦江绿谷：2019年浦江绿谷营收2563亿元，年末净资产7.2亿元。基础资产法下，股权评估价值为8.7亿；收益法下，股权评估价值为8.6亿元。

    　　本次交易对价22.32亿元剥离以上全资子公司51%股份，参考以上评估价值，交易对价合理。同时本次交易公司预计将实现投资收益约3.17亿元（未考虑税费影响）。

    　　剥离地产聚焦主业，以参股形式保留开发项目后期收益本次交易将助力公司剥离房地产板块，聚焦市场主业，推动各类资源要素向主业集中；同时有望减少因地产开发周期对公司收入、现金流的波动性影响。

    　　公司地产业务主要分布在义乌及周边城市，公司通过整合自身优势与地区资源自行开展地产开发业务，有效形成业绩增厚。　　公司简评报告

    　　在自行开发以外，公司还以参股形式与融创、世纪金源、永同昌等合作开发义乌市核心地块，预计后期收益乐观。随公司聚焦主业战略的持续推进，2019年地产业务收入占比已降至16%，此次交易完成后，公司将完成地产业务的出表，同时以参股形式保留地产项目后期收益，预计此次剥离对于公司未来净利润影响有限。

    　　后续资本市场空间进一步打开

    　　近年来涉房上市公司再融资监管较为严格，参考深康佳A、哈工智能等案例，在剥离地产业务后均进一步开展资本运作。公司此次地产业务剥离，在实现聚焦主业发展的同时，客观上也为再融资打开通道，未来在资本市场运作空间进一步打开主业发展经营稳健，控股股东全额补助减免商户租金公司小商品城市场经营业务稳健，持续深化管理创新，增强市场服务能力与配套设施建设，公司每年市场经营收入20亿元以上，并带来其他相关服务收入。2020年受新冠疫情影响，公司对所属市场商位免收2、3月两个月租金，且由公司控股股东商城控股予以全额补助。一方面有力支持商户抗击疫情影响，增强商户粘性；另一方面租金减免由大股东全额支持，对公司业绩不构成不利影响。

    　　依托商城优势持续加码新兴业务，未来发展空间值得期待公司商城经营多年，积累强大品牌优势、商户资源、供应链优势以及数据资源。公司正以此为依托，持续加码高附加值的新兴业务布局，包括发展新型进口展贸平台，打造第六代市场发展体系；发展仓储业务，加快形成"市场-仓储-数据供应链金融"产业链闭环；构建义乌好货体系，打造成全球知名的优质小商品供应链平台；围绕“一带一路”布局国际业务，加快eWTP公共服务平台开发建设。未来公司新兴业务有望快速发展，空间值得期待。

    　　投资建议：公司市场经营业务发展稳健，管理持续优化创新；新兴业务依托主业优势加码布局，未来发展空间值得期待。本次交易将助力公司剥离地产业务，聚焦主业发展，推动各类资源要素向主业集中。鉴于此次交易尚需通过股东大会审议，暂不考虑此次交易影响，预计20-21年公司归母净利润10.2.12亿25倍，维持“增持”评级。

    　　风险因素：疫情发展超出预期：海外市场消费需求大幅下降；行业竞争加剧；