招商蛇口(001979)收购南油集团及平安参与定增点评：收购南油增强盈利能力 平安溢价入股认可价值

　　事件：

    6 月6 日，招商蛇口发布公告，拟通过发行股份、可转换公司债及支付现金方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权；同时，和平安资管、平安人寿签署战略合作协议，并拟向平安资管非公开发行股份募集配套资金，将用于支付本次交易中的现金对价。

    　　点评：

    公司溢价发行股份彰显当前价值，收购南油股权推动盈利能力增强

    公司拟发行股份、可转换公司债及支付现金向深投控购买其持有的南油集团24%股权；同时，拟向战略投资者平安资管非公开发行股份募集配套资金，将用于支付本次交易中的现金对价；其中发行股份、可转换公司债及支付现金将分别占比本次交易对价的2.5%、47.5%和50%，发行股份对价16.58 元/股，较现价溢价3.4%，其中深投控锁定期一年，平安资管锁定期三年；可转换公司债转股价17.41 元/股，锁定期一年，票面利率0.01%。但由于本次交易资产交易价待定，对应发行股份数量也待定。交易完成后，南油集团将成为公司的全资子公司，进而公司对前海自贸（前海土地资源持有方）的股权占比由重组前的36.17%提升至41.56%，销售权益占比提升，从而推动盈利能力进一步增强。

    平安战略入股凸显价值认可，旗下资金平台助力资产盘活、业务拓张

    同时，公司和平安资管、平安人寿签署战略合作协议，双方将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面的战略合作关系。对于公司来说，一方面将利用平安的资金优势，加速公司持有类资产的盘活、推动园区项目的开发建设和拓展，另一方面公司将利用平安的建筑供应链平台等科技资源，进一步优化 供应链系统，降低运营成本。考虑到平安入股碧桂园、旭辉、华夏幸福、金茂等房企时均处于价值低估区间，此次参与定增也凸显出对公司目前价值的认可，另外平安拟行使推荐董事等股东权利，为后续进一步战略合作也打开想象空间。

    投资建议：收购南油增强盈利能力，平安溢价入股彰显价值，维持“强推”

    招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值，平安溢价战略入股彰显价值认可。我们维持公司20-22 年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95 元，20PE 为7.2 倍、较每股NAV35.20 元折价55%，并且19A 股息率高达5.2%，维持目标价26.4 元，维持“强推”评级。

    风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧