招商蛇口(001979):收购南油提升前海权益 引入平安系战投合作可期

类别:公司 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇/王璞 日期:2020-06-08

公司近况

    招商蛇口6 月7 日晚间公告,拟向深投控发行股份、可转换公司债及支付现金购买其持有的南油集团24%股权;拟通过非公开发行引入平安资管和平安人寿(平安系)作为战略投资者并与其签署战略合作协议,发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

    评论

    收购南油将提升公司在前海片区享有的资源价值。招商蛇口将以2.5%、47.5%和50%的比例发行股份、可转债及支付现金取得深投控(深圳市国资委全资子公司)持有的南油集团24%股权。交易完成后,招商蛇口将全资持有南油集团,对前海自贸投资的持股比例将从36.17%提升至41.55%。本次收购有利于增强公司对前海自贸投资的控制并提升公司享有的前海片区资源价值,提升未来归母权益和归母净利润。

    引入平安系战投,全方位合作可期。招商蛇口拟以16.58 元/股(基准日前20 个交易日的交易均价)的价格非公开发行股份募集配套资金,并引入平安系作为战略投资者。此次合作将为招商蛇口引入低成本长线资金,同时为平安系提供高分红投资渠道(招商蛇口2016~2019 年平均分红比例40%)和优质园区、商业地产投资平台以配置长久期资金,未来双方亦将在公司治理、智慧园区、智慧康养、智慧建筑、保险保障、投融资等各方面开展战略合作,实现共赢。

    我们估算交易对价约79 亿元,交易完成后平安系将持有招商蛇口3%的股权。前海自贸投资公司价值为1468 亿元(评估基准日2019年9 月30 日),招商蛇口将通过此次交易取得前海自贸投资5.4%的股权,对应价格79 亿元。公司向平安系募集资金将用于支付现金对价部分(比例50%),对应金额39.5 亿元,若以最新市值估算,交易完成后平安系将持有招商蛇口3.1%的股权,进入前十大股东。

    具体定价方案及细节后续将通过补充协议披露。

    重申资源型龙头央企的长期看好逻辑。公司1~5 月实现签约销售额780 亿元(克而瑞口径),同比增长7%,高于龙头房企平均水平。我们预计公司全年将实现销售额2500 亿元,对应同比增速13%。往前看,公司在前海蛇口自贸区储备资源价值丰厚,多元拓储优势凸显,集团资源的整合和协同亦将持续助力公司价值提升。

    我们看好公司长期增长的稳定性和持续性。

    估值建议

    考虑到前海片区开发周期较长,对公司短期利润几乎无影响,我们维持公司2020/2021 年每股盈利不变。当前股价交易于7.1/6.2倍2020/2021 年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价21.00 元不变,对应9.3/8.1 倍2020/2021 年目标市盈率和31%的上行空间。

    风险

    主要布局城市楼市政策超预期收紧;购买资产事项存在不确定性