房地产行业-2020年政府工作报告点评:房地产政策延续稳定思路 新型城镇化战略支撑需求

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2020-05-27

  投资要点

    房地产相关表述延续稳定思路,并未提及在近年两会报告中出现的房地产税,也未强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

      本次政府工作报告房地产相关表述为“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居。” 整体来看,坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调没有变化。

      同时,今年政府工作报告并未指出全年经济增速具体目标,我们认为有以下原因:1)全球疫情和经贸形势不确定性较大;2)“六稳”、“六保”为今年工作重点,GDP 增速不再硬性规定。我们认为宏观层面政策主要思路是稳住经济基本盘、降低失业率、实现居民收入稳定增长,长期来看房地产也将逐步回归基本面,落实其居住功能的定位。但值得注意的是,今年政府工作报告并未强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,因此考虑到经济下行压力,仍需将房地产作为长期经济稳定健康发展的“压舱石”。以4 月统计局数据来看,房地产行业疫后恢复进程好于预期,核心指标改善显著,为下游市场提供良好支撑;其中4 月销售持续复苏、土地购置金额大幅走高、此外新开工等主要指标降幅继续收窄。此外,近年多次提及的房地产税在今年政府工作报告中并未被提及。

      在疫情对经济基本面造成较大冲击的背景下,我们认为房地产税短期或不具备大规模开征的条件,差异化仍为未来地方调控政策的落脚点。

      棚改货币化式微,当前旧改“民生意义”大于“经济效益”。

      2020 年政府工作报告提及今年房地产工作的重点是老旧小区改造,“新开工改造城镇老旧小区3.9 万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”。此前政府工作报告已提及老旧小区改造,2020年进一步明确改造数量以适应日益增加的安家置业需求。老旧小区改造持续推进,具体涉及加装电梯、居民用餐、保洁等社区服务,地方政府也将提供专项财政资金支持。但区别于棚改货币化安置,老旧小区改造并不创造增量购房需求,其对房地产市场短期影响程度或有限。

    新型城镇化建设深入推进,城市群购房需求有支撑。

      今年政府工作报告提及加快落实区域发展战略,明确京津冀、粤港澳、长三角城市群的深入推进,同时强调“推进长江经济带共抓大保护、编制黄河流域发展规划纲要、推动成渝地区双城经济圈建设。”

      未来五个重点都市圈的发展仍然是新型城镇化发展的重要区域,结合此前土地制度和户籍制度改革相关意见,重点区域的人才流入预计将为其辐射范围内的房地产市场创造新增需求。

    投资建议:今年两会政府工作报告房地产相关内容表述较往年明显较少,突出“房住不炒”和“因城施策”的稳定思路,中长期在经济受疫情影响承压较大的背景下,房地产短期或仍然扮演压舱石角色。

      目前生产建设已完全恢复,销售也回归正常,预计在房地产市场平稳健康发展大环境下,具备较强融资优势、投资能力和产品能力的龙头房企,以及财务稳健、发展快速的成长型房企未来有望迎来估值修复。我们持续推荐行业首选配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),同时推荐大湾区旧改资源充沛的:【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】,建议积极关注【中骏集团控股】。

    风险提示:新冠疫情扩散超预期,行业销售波动;政策调控超预期;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。