房地产双周报(2020年第21周):成交平稳;两会重申房住不炒、老旧小区改造提速

类别:行业 机构:华菁证券有限公司 研究员:周雅婷 日期:2020-05-26

  市场行情:本周上证综指下跌1.91%,恒生指数下跌3.64%,A 股房地产板块下跌2.62%,H股内房板块下跌3.91%。板块涨幅前弘阳地产、仁恒置地、世茂房地产分别上涨4.88%、2.94%和1.58%,板块跌幅前三佳兆业美好、奥园健康、蓝光嘉宝分别下跌16.76%、13.76%和13.50%。

      新房成交:本周26 城新房成交整体环比下降7.5%,同比上升7.7%,本年累计同比下降26.7%,较去年全年增速下降36.9pct;一线城市新房成交环比下降8.7%,同比上升8.7%,本年累计同比下降29.6%,较去年全年增速下降41.4pct;二线城市新房成交环比下降4.7%,同比上升3.5%,本年累计同比下降28.1%,较去年全年增速下降43.4pct;三线城市新房成交环比下降18.3%,同比上升35.0%,本年累计同比下降13.7%,较去年全年增速上升0.7pct。

      二手房成交:本周统计的12 城二手房成交环比下降1.1%,同比上升5.2%,本年累计同比下降22.9%,较去年全年增速下降33.3pct。

      库存去化:本周19 城商品房库存去化周期为14.3 个月,较去年年末上升3.3 个月。其中一线城市商品房库存去化周期为12.4 个月,较去年年末上升2.4 个月;二线城市商品房库存去化周期为15.3 个月,较去年年末上升4.2 个月;三线城市商品房库存去化周期为13.4 个月,较去年年末下降7.3 个月。

      板块估值:本周A 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为5.0x/1.0x; H 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为5.7x/4.8x;A/H 股中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为17.6x/0.7x;A/H股物业公司P/E、P/B 平均值分别为37.6x/8.3x。

      投资建议:本周26 城新房销量及12 城二手房成交量同比上行而环比小幅下行,行业成交趋于平稳。政策上全国两会召开,政府工作报告对地产表述中性偏积极,重申房住不炒、因城施策基本基调,符合预期。偏向积极的表述有深化推进新型城镇化,发挥中心城市和城市群综合带动作用。对改造城镇老旧小区提出具体新开工目标(3.9 万个),支持电梯加装,发展用餐、保洁等多样社区服务,利好物业管理;报告未提及房地产税。综合来看政策面将保持全局稳定和局部灵活的定调,对下半年成交的恢复提供支持。

      风险提示:行业政策收紧