物业管理:未上市物业公司:披沙拣金

类别:行业 机构:华菁证券有限公司 研究员:周雅婷 日期:2020-05-25

  我们对未上市的物业公司进行了信息收集,以期在其中发现部分基本面良好的公司。

      已递表物业公司整体规模偏小,正荣服务多个指标高于平均。

      诸多龙头物业仍未开始上市进程,万科物业、龙湖智慧、融创服务等值得关注。

      我们对未上市的物业公司进行了信息收集,以期在其中发现部分基本面良好的公司。我们将未上市物业公司分为已在联交所递表的待上市公司和未递表的公司。

      已递表物业公司整体规模偏小。目前联交所共有四家已递表物业公司,我们发现这4 家公司1)整体规模偏小,平均在管面积仅为1492 万平,储备面积为894 万平 。2)整体对母公司依赖程度较高,2019 年平均第三方在管面积占比为34.0%,低于上市物业平均52.9%的水平。3)关联开发商历史表现优异,2017-2019 年销售面积CAGR 平均为41.2%,高于上市物业公司平均34.4%的水平。4)增值服务整体表现较弱,2019 年平均单位社区增值服务收入及毛利分别为2.9/1.6 元,低于上市物业平均4.5/1.9 的水平。

      诸多龙头物业仍未开始上市进程。目前未上市物业公司中仍存在许多行业龙头,我们对16家Top30 开发商旗下未上市物业企业进行了公开信息收集,我们发现:1)从管理规模上看,平均在管规模为1.57 亿平,高于上市物业平均1.17 亿平的水平,管理面积最大的为万科物业,在管面积分别为4.50 亿平;2)从盈利能力上看,披露信息的公司物业业务平均毛利率为19.1%,低于上市公司平均27.5%的水平,其中金科服务、荣盛物业毛利率相对较高,分别为25.4%/24.8%;3)从来自关联开发商的支持看,未上市龙头物业关联开发商过去三年销售面积CAGR 为36.9%,小幅高于上市物业平均35.4%的水平。3)部分龙头物业第三方拓展能力较强,龙湖智慧、金地物业、万科物业2019 年末合约面积/近5 年累计销售面积比例仅为11%/15%/26%,这意味着其来自第三方外拓的面积占比或较高。

      我们亦通过房天下15 座核心城市的数据对未上市龙头物业公司的区域市场地位、管理项目定位及每万元房价支付意愿等进行了分析:1)从区域市场份额上看,万科物业在6 座城市排名市场第一,在12 个城市进入了Top5,领先优势突出; 2)从市场定位看,未上市龙头物业在15 个核心城市管理项目平均房价及物业费分别为3.02 元/平/月及28,834 元/平,高出市场平均值22.1%和14.7%,在管项目整体偏高端;3)从每万元房价物业费支付意愿看,未上市龙头物业平均为1.09 元,较15 城平均高0.11 元,业主整体支付意愿较高。

      已递表公司中正荣服务多个指标高于平均;未递表公司中的万科物业、龙湖智慧服务、融创服务值得关注。已递表公司中正荣服务多个指标优于平均,相较于其他递表公司,其关联开发商历史销售增速较高,第三方占比较高,同时单位社区增值服务毛利较高,但相较我们给予“买入”评级的保利与永升,其多数指标仍稍显逊色。在未递表公司中有多家企业值得关注:万科物业为当前规模最大的物业公司,在我们统计的几乎所有城市中都具备领先市场份额,同时也具备较好的第三方拓展能力;龙湖智慧、融创服务外拓能力良好,管理物业的每万元房价物业费支付意愿较高,此外融创服务还受益于关联方过去三年销售面积的高速增长。基于我们的初步判断,这三家企业的基本面情况具备亮点,万科物业的市场地位与第三方拓展能力,龙湖智慧的外拓能力及服务质量,及融创服务的母公司支持和服务质量,不亚于保利、永升、绿城。

      “小而美”型专业物业公司众多。非上市物业公司中存在大量聚焦于特定物业的企业。我们根据中国物管协会、中指院等发布的细分领域优秀企业榜单收集了25 家企业的信息。我们发现:1)从地域看,多数企业优势基本只在省甚至市内; 2)从规模看,在管面积在1000-3000 万平的居多。3)从成立时间看,企业平均年龄达20 年,历史经验是重要竞争要素。

      风险提示:1) 员工成本刚性提升;2)项目提价能力弱;3)增值服务拓展受阻